1牡丹江市住宅物业管理条例 （2017年9月15日牡丹江市第十六届人民代表大会 常务委员会第 四次会议通过 2017年10月13日黑龙江省 第十二届人民代表大会常务委员会第 三十六次会议批准 2022年3月17日牡丹江市第十七届人民代表大会常务委 员会第一次会议修订 2022年5月13日黑龙江省第十三 届人民代表大会常务委员会第 三十三次会议批准） 第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护 业主、物业 服务人等相关主体的合法权益，改善人民群众的居住环 境，根据《中华人民共和国 民法典》 《物业管理条例》 《黑龙江 省住宅物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定 本条例。 第二条 本市行政区域内的住宅物业管理 及其监督管理 活动，适用本条例。 第三条 市、县（市）区人民政府 应当加强对住宅物业 管理（以下简称物业管理） 工作的领导， 将物业管理纳入 本地现代服务业发展规划和社区治理体系 ，推进物业管理 数字化，建立健全物业管理联席会议制度， 建立综合协调 、 目标责任、部门协作和投入保障机制， 落实部门工作责任，2研究解决重大问题。 第四条 市、县（市）区人民政府住房和城乡建设主管部 门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，城市 管理综合执法部门按照有关规定对违反物业管理法律、法 规、规章的有关行为行使行政处罚权。 住房和城乡建设主管 部门与城市管理综合执法部门应 当做好监管执法衔接。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当对 设立业主大 会、选举业主委员会给予 指导和协助，对业主大会、业主委 员会依法履行职责进行指导和监督，并履行法律、法规规定 的其他职责。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府 做好物业管理相关具体工作。 第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规 范从业行为，调解行业纠纷，促进物业服务人依法经营和 诚信服务。 第七条 建设单位应当 向物业所在地街道办事处、乡镇 人民政府提供召开首次业主大会会 议所需要的下列 资料： （一）经备案的物业管理区域划分 文件； （二）物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备 和相关场地明细； （三）业主名册；3（四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备交付使用 情况； （六）物业服务用房配置 情况； （七）召开首次业主大会会议必需的其他资料。 建设单位提供资料不 符合前款规定的，街道办事处、乡 镇人民政府应当责 令其限期改正。建设单位未按期改正、不 提供资料或者注销的，街道办事处、乡镇人民政府应当 协调 住房和城乡建设主管部门和物业服务人 调取，有关部门和 物业服务人应当 无偿提供。 第八条 首次业主大会会议 筹备经费由建设单位 承担。 建设单位应当在提 出召开首次业主大会会议 申请之前，或 者街道办事处、乡镇人民政府 启动业主大会 筹备工作 之日起 七日内，将筹备经费交至物业所在地街道办事处、乡镇人民 政府。 首次业主大会会议 筹备经费的管理办法， 由市人民政 府住房和城乡建设主管部门制定。 第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当依法指导 成立 首次业主大会会议 筹备组（以下简称 筹备组）。 筹备组应当依法完成召开首次业主大会会议 的准备工 作，自 组建之日起九十日内 组织召开首次业主大会会议。 首 次业主大会会议结 束时，筹备组自动解 散。4筹备组未在九十日内 组织召开首次业主大会会议的， 由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府解 散并公告。 第十条 筹备组成员应当妥善保管和使用有关资料，不 得泄露业主信息或者将业主信息用于与筹备首次业主大会 会议无关的活动。 第十一条 首次业主大会会议应当 讨论表决管理规 约、 业主大会议事规 则，选举业主委员会， 可以讨论表决应当 由业主共 同决定的其他事 项。 第十二条 业主大会会议 可以采用集体讨论、书面征求 意见等方式召开；能够核实确认业主身份的，可以采用短 信、微信、电子邮件等电子投票方式表决。 业主大会会议表决结 果，应当在物业管理区域内 显著 位置公示，公示期不少于七日。 选票、表决 票和授权委托书等相关资料应当由业主委员 会妥善保管，以备 查询。未选举产生业主委员会的， 上述资 料交物业所在地街道办事处、乡镇人民政府保管。 第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事 项，依法 履行有关职责。业主委员会会议应当有 半数以上的业主委员 会成员出席，业主委员会 成员不得委托他人参加会议。 业主委员会作 出的决定，应当经 半数以上的业主委员 会成员签字同意。业主委员会应当自作 出决定之日起三日 内，将会议情况以及决定事 项在物业管理区域内 显著位置5公示，公示期不少于七日。 第十四条 业主委员会任 期届满前九十日，应当 书面告 知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 。 街道办事处、乡镇人民政府 应当指导 成立换届改选 小 组，由换届改选 小组组织召开业主大会会议，选举 产生新 一届业主委员会。 换届改选 小组人员构 成参照筹备组的有关 规定。 换届改选 小组产生至新一届业主委员会选举 产生期 间，业主委员会不 得就选聘、解聘物业服务人等共同管理事 项组织召开业主大会会议， 但发生危及房屋安全和人 身财 产安全的紧急情况，需要立 即使用住宅专项维修资 金进行 维修、 更新、改造的除外。 第十五条 新一届业主委员会依法选举 产生后五日内， 上一届业主委员会应当在物业所在地 街道办事处、乡镇人民 政府的指导、监督下，将其保管的有关 凭证、档案等资料和 印章，以及其他 属于全体业主共有的 财物，移交给新一届 业主委员会，并办理交接 手续。 未选举产生新一届业主委员会的， 上述资料和 印章交 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 保管。 第十六条 业主大会可以委托第三方对业主共有部分的 经营收益情况、业主委员会工作经 费的使用情况等进行年度 和换届审核。审核结果应当在物业管理区域内 显著位置公6示，公示期不少于七日。 第十七条 符合法定情 形的，街道办事处、乡镇人民政 府负责依法 组建物业管理委员会 。 物业管理委员会作为 临时机构，依法承担业主委员会 的相关职责，组织业主共 同决定物业管理事 项，推动 符合 条件的物业管理区域 成立业主大会、选举 产生业主委员会。 第十八条 新建住宅物业的建设单位， 应当按照有关规 定通过 招投标方式选聘前期物业服务人。 投标人 少于三个或 者住宅规 模较小的，经物业所在地县（市）区人民政府住 房和城乡建设 主管部门批准， 建设单位可以采用协议 方式 选聘前期物业服务人。 市辖区住宅物业总建筑面 积在五万平方米以下的，一 般可以认定为住宅规 模较小。 县（市）住宅规 模较小的具体标准 由各县（市）人民 政府确定。 建设单位应当 依法与选 聘的物业服务人 订立书面的前 期物业服务合 同。 第十九条 物业服务人承接前期物业服务 项目时，应当 依法与建设单位共 同对物业共用部位 、共用设施设备进行 查 验，共同确认查验记录，签订承接查验协议。 业主专有部分 由业主查验，出现质量问题的， 由业主 向建设单位提 出维修要 求。物业服务人应当 协助业主向建设7单位提 出维修要 求。 第二十条 业主有权依法 更换建设单位 聘请的物业服务 人。 选聘物业服务人 前，业主委员会应当 拟定物业服务人 选聘方案，将选聘方案在物业管理区域内 显著位置公示七 日以上。选聘方案应当 包括拟选聘物业服务人的诚信情况和 业绩要求、物业服务内 容和收费标准、物业服务合 同期限和 选聘方式等内容。 业主委员会应当 与业主大会依法选 聘的物业服务人订立 书面的物业服务合 同。 第二十一条 物业服务人应当按照法律、法规 规定和物 业服务合 同约定，提供相应的服 务，接受业主的监督， 收 取物业服务 费。 第二十二条 市、县（市）人民政府住房和城乡建设主 管部门应当建立并 组织实施物业服务诚信 评价制度，根据 物业服务合 同履行、投 诉处理和日常 检查等情况，对物业服 务人实行等 级评定，采取相应的 激励或者惩戒措施；制定 并发布基本物业服务 项目清单，明 确服务内 容和服务等 级 标准，供 价格主管部门定 价、业主与物业服务人协 商物业服 务费时参考。 第二十三条 物业在建设工 程保修范 围和保修期限内出 现质量问题的，建设单位应当在接 到业主或者物业服务人8提出维修要 求后二十四 小时内到现场核实，对属于保修范 围和保修 期限内的应当及时处理。 第二十四条 物业共用部位、共用设施设备保修 期满后 的维修和 更新、改造，应当按照有关规定 申请使用住宅 专项 维修资 金。 市、县（市）区人民政府住房和城乡建设主管部门应当 按照有关规定和职责分工，指导、监督住宅 专项维修资 金的 交存、管理和使用。 第二十五条 市、县（市）区人民政府 应当建立 老旧小 区管理机制， 给予适当 财政补贴，并结合 老旧小区改造， 推动建立物业管理 长效机制。 街道办事处、乡镇人民政府 可以委托物业服务机构 对老 旧小区提供 清扫保洁、物业共用部位和共用设施设备日常综 合维修等 基础性服务，所需 费用由相关业主 承担。 老旧小区由市、县（市）区人民政府 界定。 第二十六条 对物业服务区域内违反有关物业使用和 装 饰装修、 治 安、 环保、 消防等法律法规的行为，物业服务人应 当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门 报告并协 助处理。 第二十七条 市、县（市）区人民政府住房和城乡建设 主管部门、 城市管理综合执法部门、 自 然资源主管部门、市场 监督管理部门、 公安机关、 消防救援机构等，应当按照