最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释 （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第 1267次 会议通过，根据 2020年12月23日最高人民法院审判委员会 第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院 关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题 的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正） 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人 民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关 法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发 企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社 会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订 立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品 房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的 0确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房 买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约 责任。 第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受 定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因 未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理 ； 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订 立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销 售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且 出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房 买卖合同。 第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规 定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受 的除外。 第七条　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商 品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由， 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予 支持。 第八条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当 1事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风 险，在交付使用前由出卖人承担，交付 使用后由买受人承担；买受人接 到出卖人的书面交房通知，无 正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风 险自书面交房通知确 定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事 人另有约定的除外。 第九条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者 房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受 人请求解除合同和 赔偿损失的，应予支持。 第十条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人 请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当 承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的， 买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的 其他损失由出卖人承担。 第十一条　根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人 迟 延交付房屋或者买受人 迟延支付购房款，经催告后在三个月的 合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持， 但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人 没有约定，经对方当事人 催告后 解除权行使的合理 期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除 权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。 逾期不行 2