最高人民法院 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释 （2009年6月22日最高人民法院审判委员会第 1469次 会议通过，根据 2020年12月23日最高人民法院审判委员会 第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院 关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题 的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正） 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人 的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合 民事审判实践，制定本解释。 第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房 屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解 释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适 用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照 建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁 合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或 0者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临 时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结 前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一 审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院 应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的 租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民 法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规 定处理。 第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均 有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列 顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依 照民法典的有关规定处理。 第六条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩 建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求 1解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十 一条的规定处理。 第七条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时 ， 未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租 人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损 的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归 出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的 过错分担现值损失。 第八条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间 届满或 者合同解除时，除当事人另有约定 外，未形成附合的装饰装修 物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复 原状。 第九条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双 方对已形成附合的装饰装修物的处理 没有约定的，人民法院按 照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修 残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修 残值损失的，不予支持。但出租人同意 利用的，应在利用价 值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除， 剩余租赁期内的装饰装 2