北京市物业管理条例 （2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务 委员会第二十次会议通过） 目 录 第一章 总 ¥则 第二章 物业管理区域 第三章 前期物业 第四章 业主、业主组织和物业管理委员会 第一节 业主和业主大会 第二节 业主委员会 第三节 物业管理委员会 第五章 物业服务 第六章 物业的使用和维护 第七章 法律责任 第八章 附 则 第一章总则 第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管 理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理 相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用， -1- 根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本 条例；非住宅物业管理参照执行。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同 决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、 构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业 服务企业、专业单位和其他物业管理人。 第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领 导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑 的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民 委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务 人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中 建立党组织，发挥党建引领作用。 第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相 符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依 法付费的市场秩序，优化市场环境。 支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。 第五条本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选 举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关 共有部分利用和管理等事项。 - 2 - 第六条市住房和城乡建设主管部门履行下列职责： （一）制定本市物业管理相关政策并组织实施： （二）指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门 开展物业管理的监督管理工作； （三）指导和监督本币住宅专项维修资金的筹集、管理 和使用; （四）建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训 制度； （五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规 则、物业服务合同等示范文本和相关标准； （六）建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共 同决策等信息系统； （七）指导行业协会制定和实施自律性规范 （八）实施物业管理方面的其他监督管理职责。 区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理相关政策和制度； （二）监督管理辖区内物业服务企业和从业人员； （三）指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管 理和使用; （四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员 开展培训; （五）指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理 -3 - 相关工作; （六）落实物业管理方面的其他监督管理职责。 发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水 务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门，接按照各 职责，负责物业管理相关监督管理工作。 第七条区人民政府应当加强对本辖区内物业管理工 作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织辖区 内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主 管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工 作，协调解决辖区内物业管理重大问题。 第八条街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导 本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委 员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业 主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出 的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监 督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务 人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理 辖区内物业管理活动。 居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府 的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共 治机制：有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主 委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依 -4 - 法履行义务，调解物业管理纠纷。 第九条街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确 定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执 法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处 理。 第十条突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政 府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施：指导物业 服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。 物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办 事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员 会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。 第十一条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、 排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占 通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法 律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消 除危险、恢复原状、赔偿损失。 第十二条本市支持物业管理、专业评估机构等行业协 会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团 体标准、调解行业纠纷，组织业务培训，维护企业合法权益， 推动行业健康有序发展。 支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。 第十三条本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等 -5 - 专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动，为物业管理 相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督 和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。 业主、物业使用人、物业服务人因物业管理事项需要法 律咨询的，可以向公共法律服务机构咨询；符合法律援助条 件的，可以依法审请法律援助。 第十四条本市建立健全人民调解、行业调解、行政调 解、司法调解构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。 第二章‧物业管理区域 第十五条物业管理区域的划分应当符合法律法规的 规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物 规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、 协商议事。 规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不 得划入物业管理区域。 第十六条新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前， 住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出 意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨 文件，并向社会公布。 建设单位应当在房屋实卖合同中明示核定的物业管理 区域。 - 6 - 第十七条已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划 分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、 乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门， 结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域 并公告。 第十八条新开发建设项目，一个物业管理区域内应当 配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设 备、办公及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配置 指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、 房屋买卖合同中载明。 已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者 产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提 供；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇 人民政府统筹研究解决。 第三章‧前期物业 第十九条建设单位承担前期物业服务责任。建设单位 销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务 合同。 前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务 内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同 的附件或者直接纳入房屋买卖合同。 -7 - 前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前 期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决 定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业 服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续 提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与 新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合 同终止。 第二十条建设单位与前期物业服务人应当在区住房 和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物 业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备 进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承 接查验协议，并向业主公开查验的结果。 承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题 解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约 定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十白内予 以整改，或者委托前期物业服务人整改。 未经业主同意，建设单位不得占用物业管理区域内的共 用部位、共用设施设备。 第二十一条在办理物业承接查验手续时，建设单位应 当尚前期物业服务人移交下列资料： （一）物业管理区域划分相关文件： （二）峻工总平面图，单体建筑、结构、设备的工图， -8 - 配套设施、地下管网工程峻工图等峻工验收资料； （三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料： （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件： （五）物业管理义必需的其他资料。 物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交；资料 不全的，应当补齐。 第二十二条前期物业服务合同生效之日至出售房屋 交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之 日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承 担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。 第二十三条建设单位在销售物业前，应当制定临时管 理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等 事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理