赣州市农村村民住房建设管理办法 （2017年10月27日赣州市人民政府令第74号公布 2019年6月21日赣州市人民政府令第75号修正） 第一章总则 第一条为了加强农村村民住房规划建设管理，规范农 村住房建设秩序，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中 华人民共和国土地管理法》《江西省城乡规划条例》《江西省 实施《中华人民共和国土地管理法》办法》等有关法律法规， 结合我市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内农村村民（以下简称村民）在 农村集体土地上新建、改建、扩建住房（以下统称村民建房） 及其管理，适用本办法。 第三条村民建房应当坚持规划先行、一户一宅、先批 后建、节约用地、相对集中的原则。 第四条村民建房按照城市规划区内和城市规划区外 实行分类管理。城市规划区内村民建房根据城镇开发边界实 行分区管控。 本办法所称城市规划区，是指市中心城区（章贡区、南 康区、赣县区、赣州经济技术开发区、赣州蓉江新区）城市 - 1 - 总体规划确定的规划区范围和县（市）城市总体规划确定的 规划区范围。 本办法所称城镇开发边界，是指城市总体规划期限内， 城镇建设用地布局调控的界限，包括现有建成区和未来城镇 建设预留空间，是防止城镇无序夏延，促进城镇紧凑布局和 集约发展的规划管理边界。市中心城区城市规划区的城镇开 发边界由市自然资源主管部门牵头组织划定，经批准后向社 会公布；县（市）城市规划区的城镇开发边界由县级人民政 府自然资源主管部门牵头组织划定，经批准后尚社会公布。 第五条市自然资源主管部门负责指导全市村民建房 的规划管理和用地管理，具体负责市申心城区城市规划区内 村民建房的规划审批。市住房和城乡建设主管部门负责指导 全市村民建房的技术服务、质量安全。 县级人民政府负责村民建房用地审批，可以将村民建房 用地审批委托乡（镇）人民政府实施。赣州经济技术开发区、 赣州蓉江新区范围内的村民建房用地审批，按照原行政区划： 分别由章贡区、南康区人民政府委托乡（镇）人民政府实施。 县级以上人民政府自然资源主管部门可以将村民违法占地 建房的行政处罚，委托乡（镇）人民政府实施。赣州经济技 术开发区、赣州蓉江新区范围内村民违法占地建房的行政处 罚，由市自然资源主管部门委托乡（镇）人民政府实施。 县级人民政府自然资源主管部门具体负责城市规划区 -2 - 内村民建房的规划审批，可以将城市规划区外村民建房的规 划许可和镇规划区内违反规划的行政处罚委托乡（镇）人民 政府实施。 县级人民政府城市管理、林业、水利、财政等主管部门 以及赣州经济技术开发区、赣州蓉江新区管委会相关管理机 构按照各自职责依法做好村民建房的相关管理和服务工作。 第六条乡（镇）人民政府是辖区内村民建房规划管理 责任主体，负责组织编制乡（镇）土地利用总体规划和镇规 划、乡规划、村庄规划。受委托实施村民建房规划许可和用 地审批、村民违法占地建房的行政处罚、镇规划区内村民建 房的行政处罚。依法制止和查处乡规划区、村庄规划区内村 民违反规划的建设行为。负责村民建房风貌管控及日常监管。 乡（镇）人民政府应当在便民服务大厅设立综合服务窗 口，为村民建房提供政策咨询和建房审批相关服务。乡（镇） 负责建设管理的机构和自然资源管理机构集中办公，联合审 批村民建房申请。 第二章规划、选址及用地管理 第七条乡（镇）人民政府应当根据本地经济社会发展 水平，按照因地制宜、切实可行的原则，依法组织编制相关 规划。 乡（镇）土地利用总体规划应当经县级人民政府、赣州 -3 - 经济技术开发区管委会、赣州蓉江新区管委会审核后，报市 人民政府批准，并报省自然资源主管部门备案。县（市、区） 人民政府所在地的镇土地利用总体规划必须随同该县（市、 区）的土地利用总体规划一并逐级报省人民政府批准。其他 镇规划、乡规划、村庄规划应当报县级人民政府批准。 相关规划编制经费由县级人民政府负责，纳入本级财政 预算。 第八条村民建房应当符合乡（镇）土地利用总体规划 和镇规划、乡规划、村庄规划。禁止在城乡规划确定的建设 用地范围以外审批村民建房。 在历史文化名镇名村、申国传统村落、风景名胜区规划 区内建房的，应当符合相关规划要求。 第九条城市规划区城镇开发边界范围内的村民建房， 按城镇开发边界内的规划要求办理。 城市规划区城镇开发边界范围外的村民有新增住房需 求的，可以按市、县级人民政府、赣州经济技术开发区管委 会、赣州蓉江新区管委会的相关安置政策审请到统一规划、 统一建设的公寓楼小区居住，或者在政府统一规划的集中建 房点自行建设住房。不能在公寓楼小区居住或者无法到集中 建房点建房且有宅基地的村民，可以按照规划要求审请在自 有的宅基地上建房，或者以置换宅基地的方式申请另行选址 建房。 - 4 - 第十条城市规划区内的村民住房属于危旧日房的，村民 可以对房屋进行维修加固，但不得有改变房屋主体结构、搭 建构筑物等影响规划实施的行为。 不能维修加固需要拆除重建的危旧房，在城镇开发边界 范围内的，可以采取提前拆迁安置的方式解决，符合当地保 障性住房政策的，可以依政策提出审请，优先保障。在城镇 开发边界范围外的，由乡（镇）人民政府提出初审意见后报 自然资源主管部门批准，不影响规划实施的，可以在原址上 拆除重建，但不得超过本办法第十三条规定的建房标准；影 响规划实施的，不得在原址上拆除重建，村民可以按市、县 级人民政府、赣州经济技术开发区管委会、赣州蓉江新区管 委会的相关安置政策申请到政府统一规划、统一建设的公寓 楼小区居住或者在政府统一规划的集中建房点自行建设住 房，也可以按照规划以置换宅基地的方式申请另行选址建房。 第十一条村民建房应当按规划选址，避开地质灾害区、 河道行洪区等危险区域，禁止在高山陡坡切坡建房。充分利 用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地，不占或者少占耕 地。禁止占用基本农田、I级保护林地、一级国家级生态公 益林地。 第十二条鼓励村民适当避开交通沿线选址建房。确需 在交通沿线建房的，其房屋边缘与公路边沟外缘的间距为： 国道不少于二十米，省道不少于十五米，县道不少于十米， -5 - 乡、村道不少于五米。在高速公路沿线两侧建房的，其房屋 边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于三十米。在铁路沿线 两侧建房的，其房屋边缘与最外侧轨道的中心线的距离不少 于五十米。 第十三条村民一户只能拥有一处宅基地。村民建房占 地面积每户不得超过一百二十平方米，建筑层数不得超过三 层，总建筑面积不得超过三百五十平方米。 第十四条村民建房用地实行计划管理，县级人民政府 应当将村民建房用地计划纳入地利用年度计划，不得突破 年度用地计划审批村民建房。 第十五条县、乡级人民政府以及赣州经济技术开发区、 赣州蓉江新区管委会应当采取有效措施，引导村民建房有序 向中心村、集镇集聚，统一规划集中建设。 第三章‧建房审批 第十六条村民在乡规划和村庄规划区内建房的，应当 依法办理乡村建设规划许可证；在城市规划区城镇开发边界 范围外、镇规划区内建房的，应当依法办理建设用地规划许 可证和建设工程规划许可证。 村民新建或者超出原有宅基地范围建房的，应当依法办 理建设用地批准书。 第十七条按照一户一宅的法律规定，符合下列条件之 - 6 - 一的村民，可以向本集体经济组织审请建房： （一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄第姐 妹或者子女已达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的； （二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的： （三）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民 搬迁的; （四）原有住房因灾毁需要重建的： （五）法律、法规、规章规定的其他情形。 第十八条村民审请建房，应当持下列材料尚村民小组 提出申请： （一）建房申请书和建房审批表； （二）申请人的身份证及户口簿； （三）申请原址改建、扩建房屋的，需提供原宅基地使 用权证明；申请拆旧异地新建房屋的，需同时提供宅基地使 用权证明和同意自愿退出原宅基地、限期拆除其地上建筑物 并交由集体经济组织重新安排使用的承诺书。 第十九条城市规划区外的村民建房按照下列审批程 序办理： （一）村民小组在收到村民建房申请后，召开村民小组 会议讨论，经村民小组会议同意后，提交村民委员会审查； （二）村民委员会在五个工作日内完成对建房审请的审 查，审查通过的，审查结果在村民小组和村民委员会张榜公 - 7 - 示七天，公示期满无异议的，由村民委员会提交乡（镇）人 民政府审核： （三）乡（镇）负责建设管理的机构指导村民依照规划 确定建房图纸，或者引导村民从省、市、县推荐的通用户型 图集中选用户型图，并会同自然资源管理机构到现场踏勘， 在五个工作日内完成踏勘审核；审核不通过的书面告知并说 明理由； （四）乡（镇）人民政府在七个工作白内办结村民建房 规划许可及用地审批。在乡规划、村庄规划区内建房的，依 次核发乡村建设规划许可证和建设用地批准书；在镇规划区 内建房的，依次核发建设用地规划许可证、建设用地批准书 和建设工程规划许可证。涉及林地的，由乡（镇）人民政府 报林业主管部门审核，核发使用林地许可证；涉及农用地及 未利用地转用的，应当先由县级人民政府、赣州经济技术开 发区管委会、赣州蓉江新区管委会报市人民政府批准后，再 办理用地审批手续。乡（镇）人民政府批准村民建房申请后， 将审批结果报县级人民政府自然资源主管部门：赣州经济技 术开发区、赣州蓉江新区范围内的，报管委会自然资源管理 机构。 第二十条城市规划区城镇开发边界范围外的村民建 房按照下列审批程序办理： （一）村民向村民小组提出书面审请，村民小组根据审 -8 - 请对审请人是否符合建房准入条件进行调查，调查结果在村 民小组张榜公示七天，公示期满