上海市农村村民住房建设管理办法 （2019年5月5日上海市人民政府今第16号公布） 第一章总则 第一条（目的和依据）为了加强本市农村村民住房建 设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源， 推进乡村振兴战略实施，根据有关法律、法规，结合本市实 际情况，制定本办法。 第二条（适用范围）本办法适用于本市行政区域范围 内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住 房（以下统称“村民建房”）及其管理。 第三条（有关用语的含义）本办法中下列用语的含义 是： （一）农村村民，是指具有本市农业户口的本市农村集 体经济组织成员。 （二）农户建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅 基地建造住房的活动。 （三）集体建房，是指村民委员会或者村、镇集体经济 组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一 设计、集中建造住房的活动。 - 1 - 第四条（管理部门）市农业农村行政管理部门是本市 农村宅基地使用的主管部门：区农业农村行政管理部门负责 本辖区内宅基地使用的具体管理。 市规划资源行政管理部门是本市村民建房规划、用地的 主管部门；区规划资源行政管理部门负责本辖区内村民建房 的规划、用地管理，镇（乡）土地管理所作为其派出机构具 体实施相关的管理工作。 市住房城乡建设行政管理部门是本市村民建房的建筑 活动主管部门，并负责农村建筑风貌的引！导；区建设行政管 理部门负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。 区人民政府和镇（乡）人民政府负责本辖区内村民建房 的管理。镇（乡）人民政府受区规划资源行政管理部门委托， 审核发放农户建房的乡村建设规划许可证，对农户建房进行 开工查验和峻工验收；受区建设行政管理部门委托，进行农 户建房安全质量的现场指导和监督检查。 发展改革、生态环境、绿化市容、公安、民政等有关部 门按照各自职责，协同实施本办法。 第五条（基本原则）农村村民实施建房活动，应当符 合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重 风貌。 衣村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和 村民生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重 -2 - 建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文 化和乡村风貌。 第六条（分类引导）位于规划确定的农村居民点范围 内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下， 允许翻建、改建住房。 位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选 择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移 集中建房。 同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文 件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年 龄的未婚者，其申一人要求分户，且符合所在区人民政府规 定的分户条件的，采取多种方式，保障其居住权。 第七条（技术规范和规划编制）市住房城乡建设行政 管理部门应当会同市规划资源、生态环境、绿化市容等部门 组织编制村民建房的规划技术标准、住宅设计标准、配套设 施设置规范和乡村风貌导则。 编制郊区总体规划、镇总体规划和村庄规划的，应当合 理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模。区建设 行政管理部门和镇（乡）人民政府应当加大宣传力度，向农 村村民普及建房技术与质量安全知识。 第八条（建房方式）本市鼓励集体建房，引导村民建 房向规划确定的农村居民点集中。所在区域已实施集体建房 - 3 - 的，不得另行审请农户建房；所在区域属于经批准的规划确 定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划 申请建房。 第九条（风貌管控）镇（乡）人民政府应当根据本市 乡村风貌导则，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元 素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导 村民建房。 第十条（用地计划）区规划资源行政管理部门应当确 定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇（乡）人 民政府。 镇（乡）人民政府审核建房审请，应当符合区规划资源 行政管理部门分解下达的村民建房年度用地计划指标。 第十一条（公开办事制度）区农业农村、规划资源、 建设行政管理部门和镇（乡）人民政府应当实行公开办事制 度，将农户建房的审请条件、审报审批程序、审批工作时限、 审批权限等相关规定和年度用地计划进行公开。 第十二条（宅基地的使用规范）农户只能拥有一处宅 基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。 农户按规划易地实施建房的，应当在新房峻工后3个月 内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集 体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建 筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村 - 4 - 集体经济组织依法收回，并由镇（乡）人民政府或者区规划 资源行政管理部门及时组织整理或者复垦。 区人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房峻工 后退回原有宅基地的内容，并由镇（乡）土地管理所负责监 督实施。 第十三条（宅基地自愿有偿退出）区、镇（乡）人民 政府和村民委员会、村镇集体经济组织可以采取多种形式， 鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地。区人民 政府可以制定具体实施办法。 第二章农户建房 第十四条（申请主体）符合下列条件之一的集体经济 组织成员，需要审请宅基地建房的，可以以户为单位提出申 请： （一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营 权，属本市农业户口且户口、生产生活在本村的; （二）属本市农业卢口，且因合法的婚姻、收养关系户 口迁入本村的； （三）属本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入 本村的; （四）法律、法规规定的其他情形。 衣户建房用地人数的计算方法，按照本办法第三十五条 -5 - 规定执行。 第十五条（建房条件）符合下列条件之一的农户，可 以对原有住房进行改建、翻建或者易地新建： （一）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的； （二）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原 址翻建的; （三）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建 或者在原址翻建的; （四）区人民政府规定的其他情形。 前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的 有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不 能保证居住和使用安全的住房。 第十六条（禁止建房的情形）具有下列情形之一的农 户，不得审请宅基地新建住房，或者对原有住房进行改建、 扩建或者翻建： （一）拥有多处宅基地的; （二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况， 未按照相关规定完成整改的； （三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门 许司将原有住房改为经营场所的： （四）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的： （五）区人民政府规定的其他情形。 - 6 - 第十七条（村级审查程序）村民委员会接到农户建房 审请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组，将农户 成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等 相关信息张榜公布，公布期限不少于30日。 公布期间无异议的，村民委员会应当在审请表上签署意 见后，连同建房审请人的书面审请报送镇（乡）人民政府； 公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民 代表会议讨论决定。 第十八条（行政审批程序）镇（乡）人民政府应当在 接到村民委员会报送的审请表和建房审请人的书面审请后 20日内，会同镇（乡）土地管理所进行实地审核。审核内容 包括审请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位 置以及层数、高度、凤貌是否符合标准等。 镇（乡）人民政府审核完毕后，应当将审核意见连同审 请材料一并报区规划资源行政管理部门；区规划资源行政管 理部门会同区农业农村行政管理部门初核后，由区人民政府 审批建房用地。审批应当在20日内完成。 建房用地批准后，由区人民政府发给用地批准文件；由 镇（乡）人民政府发给乡村建设规划许可证。 第十九条（审批结果的公布）区人民政府和镇（乡） 人民政府应当将农户建房的审批结果张榜公布，接受群众监 督。 -7 - 第二十条（宅基地范围划定和开工查验）经批准建房 的农户应当在开工前向镇（乡）土地管理所审请划定宅基地 范围。 镇（乡）土地管理所应当在10日内，到实地丈量划定 宅基地，并通知镇（乡）人民政府派员到现场进行开工查验， 实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。 农户应当严格按照用地批准文件、乡村建设规划许可证 和施工图纸的要求进行施工。 第二十一条（施工图纸）农户建造两层或者两层以上 住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施 工图纸，或者免费使用市住房城乡建设行政管理部门推荐的 通用图纸。 施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村 貌导则。 市住房城乡建设行政管理部门应当组织落实向农户推 荐通用图纸的实施工作。 市住房城乡建设行政管理部门应当建立乡村建筑师名 单，由镇（乡）人民政府组织建筑师为农户提供技术咨询和 指导服务。 第二十二条（施工队伍）农户建房应当选择具有相应 专业能力的施工队伍。施工队伍中，应当配备符合规定的质 量员、安全员。 -8- 第二十三条（质量和安全监督）农户应当与施工队伍 签订建房协议，并约定质量和安全责任。 镇（乡）人民政府应当落实质量安全专管人员对农户建 房实施质量和安全监督，也可以委托符合条件的第三方质量 安全管理机构实施质量和安全监督。 第二十四条（配套设施）镇（乡）人民政府应当配套 完善农村居民点内道路、路灯、污水处理、生活垃圾分类处 置、通讯等设施。 第二十五条（峻工期限）镇（乡）人民政府在审核发 放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。 易地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。 第二十六条（竣工验收）农户建房完工后，应当通知 镇（乡）人民政府进行峻工验收。镇（乡）人民政府应当在 接到审请后的