鄂州市物业管理实施办法 第一章总则 第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企 业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人 民共和国物权法》《物业管理条例》和《湖北省物业服务和 管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条‧本办法适用于本市行政区域内物业管理及其 监督工作。 本办法所称物业管理，是指业主自行或通过选聘物业服 务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维 修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活 动。 第三条物业管理应当坚持权责明确、业主自治、政府 监管、服务第一、专业高效、公平竞争原则。 第四条各区人民政府、开发区管委会应当将物业管理 纳入现代服务业发展规划、社区建设规划、社会治理体系， 建立物业管理综合协调机制和自标责任制，采取公益性和社 会化相结合的物业管理措施，促进物业管理与和谐社区建设。 第五条房产行政主管部门是物业管理工作的主管部 -1 - 门，对本市物业管理活动实施统一监督管理。 民政部门负责本市物业管理区域内的业主大会、业主委 员会的成立、召开等活动的指导、监督和考核工作。 公安、生态环境、城建、自然资源、市场监管、城管、 邮政、供水、电力、供气、通信等行政主管部门和专营单位 在各自职能范围内负责物业监督管理和服务工作。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务 联席会议制度，督促属地各部门落实行政监管和执法责任， 解决物业管理活动中需要协调的具体问题。联席会议由街道 办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城管等部 门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业 服务企业、专业经营单位等各方代表参加。 建立健全居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企 业三方联动机制，实行三方协作、各司其职、相互支持，配 合调解处理物业管理纠纷投诉，协调物业管理与社区管理、 社区服务的关系。 第七条物业管理行业协会组织应当建立行业自律制 度，制定和完善物业服务规范和标准，积极开展相互交流和 从业人员培训学习，调解物业服务纠纷，协助行业主管部门 做好相关工作。 -2 - 第二章‧前期物业管理 第八条建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业 之前，应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。投标 人少于三个或住宅面积低于三万平方米的，经房产行政主管 部门批准，可采用协议方式选聘前期物业服务企业。 建设单位应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物 业服务合同，并报房产行政主管部门备案。 业主购实住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业 的，应当征得半数以上业主同意。 第九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当 包含前期物业服务合同约定的内容。 前期物业服务合同司以约定服务期限，服务期限未满， 业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生 效的，前期物业服务合同终止。 第十条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备所 有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和 保修范围承担物业的保修责任。 第十二条承接物业时，建设单位应与前期物业服务企 业对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并向前期物业 服务企业移交下列资料： （一）峻工总平面图，单体建筑、结构、设备峻工图， - 3 - 配套设施、地下管网工程峻工图等峻工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 前期物业服务企业应当在服务合同终止或自业主大会 成立之日起5日内将上述资料移交给业主委员会。 第十三条前期物业服务企业应当在与建设单位办理 物业交接手续后三十日内向房产行政主管部门提交以下备 案资料： （一）物业承接查验备案申报表; （二）前期物业服务合同备案回执； （三）临时管理规约; （四）物业承接查验协议； （五）建设单位移交资料清单； （六）查验记录; （七）交接记录; （八）其他承接查验有关的文件。 报送资料齐全、符合法定形式的，房产行政主管部门应 当出具加盖印章的书面回执。 第三章业主、业主大会及业主委员会 第十四条房屋的所有权人为业主。 - 4 - 尚未办理所有权登记，但基于房屋头卖、继承、赠予、 拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人认 定为业主，依法享有业主权利，履行业主义务。 业主依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务 的，应当将委托书提交业主委员会。 第十五条‧新建住宅小区应当实行物业管理。 未实行物业管理的老旧住宅小区，在房产、民政等部门 指导监督下，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大 会决定选聘物业服务企业或由业主自行管理。 推进老旧小区物业管理全覆盖工程，探索“零利润运转、 考核式补贴”公益性物业管理新模式，鼓励和支持物业服务 企业为老旧小区居民提供公益性物业服务。 第十六条一个物业管理区域只成立一个业主大会，业 主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主 大会选举产生。 业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主 大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十七条建设单位、房产行政主管部门在依法进行物 业管理区域划分时应当考虑物业共用设施设备、建筑物规模、 社区建设等因素，使物业区域规划统一、功能完善、便民利 民、布局合理，并与居（村）民委员会区域相适应。 第十八条符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人 -5 - 民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议： （一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分 之五十的; （二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的： （三）自首位业主入住之日起满两年且已入佳户数比例 达到百分之二十的。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；老旧住 宅小区首次业主大会会议的筹备经费由各区人民政府、开发 区管委会承担。 第十九条具备首次业主大会会议召开条件的，由建设 单位或业主书面报告房产行政主管部门；房产行政主管部门 应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府：街道办事处、乡 镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主 大会会议筹备组，并自筹备组成立之白起六十白内组织召开 首次业主大会会议。 第二十条业主大会筹备组由街道党工委、办事处或者 乡镇党委、人民政府和社区居（村）民委员会、建设单位、 业主代表组成，其中业主代表人数比例不低于筹备组总人数 的一平，筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、 人民政府的代表担任。 首次业主大会应由业主大会筹备组负责组织召开，房产 行政主管部门和民政部门在职责范围内给予指导监督。 - 6 - 第二十一条业主大会自首次业主大会会议表决通过 业主管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、 业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立，业 主大会会议筹备组职责同时终止。 业主委员会应在选举产生之日起三十日内，将业主大会 决议和业主委员会名单向民政部门、房产行政主管部门和街 道办事处、乡镇人民政府备案。 业主大会印章根据业主大会决定使用，业主委员会印章 须经平数以上委员签字同意方可使用。 第二十二条业主大会会议讨论决定下列事项： （一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议 事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； （二）选举业主委员会，更换业主委员会委员或者撤销 业主委员会委员职务； （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会工作报告， 改变或者撤销业主委员会不适当决定； （四）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管 理物业; （五）依法决定住宅专项维修资金的筹集、管理、使用： （六）改建、重建共有建筑物及其附属设施; （七）决定业主委员会工作经费的筹措方式； （八）法律法规规定的有关共有和共同管理权利的其他 -7 - 事项。 第二十三条业主大会决定本办法第二十二条第（五） 项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面 积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同 意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过平 数业主且占总人数过半数业主同意。 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定： （一）专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积 按照专有部分面积统计总和计算； （二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部 分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付 的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计 算，总人数按照上述人数的总和计算。 第二十四条业主大会定期会议由业主委员会按照业 主大会议事规则的规定组织召开。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会 临时会议： （一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业 主提议的 （二）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服 务企业的； （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的： -8 - （四）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。 第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式， 也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内 专有部分占建筑物总面积过平数业主且占总人数过平数业 主参加。 采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也 可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由 业主大会决定以其他方式推选业主代表参加会议。业主可以 委托代理人参加业主大会会议。 业主代表参加业主大会会议的，应当在参加业主大会会 议五日前，就业主大会会议拟讨论的事项进行公告，并书面 征求所代表业主签名意见。需要投票表决的具体票数经本人 签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一