郎坊市物业管理办法 （2018年10月31日廊坊市人民政府令【2018】第2号 公布根据2019年12月31日廊坊市人民政府令【2019 第3号修正) 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合 法权益，营造良好的居住和工作环境，促进文明城市建设， 律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活 动。 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物 业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。 第三条物业管理应当坚持属地管理、业主自治、专业 服务相结合的原则。 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物 业服务企业。 -1- 第四条市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管 理工作的组织和领导，将物业管理服务纳入现代服务业发展 规划、社区建设规划和社区治理体系，建立和完善社会化、 专业化、市场化的物业管理机制，并将物业管理工作经费纳 入财政预算。 第五条市物业管理行政主管部门应当开展物业管理 法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，建立物业服 务企业信用评价体系，促进物业服务行业健康发展。 第六条鼓励业主、业主大会和业主委员会、建设单位、 物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业服务 标准和质量等内容的评估活动。 物业服务第三方评估机构出具的评估报告应当真实、客 观、全面。 第二章监督管理 第七条市物业管理行政主管部门负责本市行政区域 内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责： （一）研究制定本市行政区域内物业管理相关政策： （二）指导和监督县（市、区）物业管理行政主管部门 的物业管理工作； （三）负责住宅专项维修资金的指导和监督； （四）负责物业服务企业信用管理： - 2 - （五）负责对物业管理招标投标活动进行监管： （六）法律、法规、规章规定的其他职责。 第八条县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行 政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责： （一）指导和监督乡镇人民政府、街道办事处的物业管 理工作; （二）负责住宅专项维修资金的归集、使用和监管： （三）负责物业服务企业的信用信息征集、核查和监管； （四）负责物业管理招标投标备案和采用协议方式选聘 物业服务企业的审批工作； （五）负责物业承接查验备案； （六）负责房屋建筑工程质量保修的监管； （七）负责建立物业管理纠纷调解机制，处理物业管理 投诉; （八）法律、法规、规章规定的其他职责。 第九条乡镇人民政府、街道办事处对辖区内物业管理 工作具体负责，履行以下职责： （一）指导业主大会成立和业主委员会选举，监督业主 大会和业主委员会依法履行职责； （二）协助县（市、区）物业管理行政主管部门做好物 业承接查验备案、住宅专项维修资金监管、物业服务企业信 用信息征集等工作； - 3 - （三）召集物业管理联席会议，调解物业管理纠纷，协 助处理物业管理投诉； （四）协调和指导未实施物业管理住宅小区的管理服务 工作; （五）法律、法规、规章规定的其他职责。 居民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处做好物 业管理的相关工作。 第十条市、县（市、区）人民政府的下列有关部门按 照各自职责做好物业管理的相关工作： （一）公安机关应当做好物业管理区域内治安监督管理 工作，依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的 违法行为; （二）城乡规划行政主管部门应当做好物业管理区域内 物业服务用房等配套设施规划审查监督工作； （三）发展和改革部门应当做好物业服务收费政策研究 和制定工作； 理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形 式、色彩或者材质，违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏 绿地等违法行为； （五）市场监督管理部门应当做好物业管理区域内的电 梯、锅炉、压力容器等特种设备的安全监察和物业服务收费 - 4 - 监督检查工作，依法查处物业服务收费违法行为； （六）人防部门应当做好物业管理区域内人防工程的维 护监督管理工作。 其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管 理的相关工作。 第十一条市、县（市、区）人民政府应当加强对物业 管理工作的领导，实行物业管理联席会议制度。物业管理联 席会议应当由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，县（市、 区）物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、物 业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加，协调 解决物业管理中遇到的问题。 管理，协助物业管理行政主管部门开展监督管理工作，制定 物业服务行业行为规范，调解物业服务行业内部纠纷，促进 物业服务行业健康发展。 第三章业主、业主大会和业主委员会 第十三条房屋的所有权人为业主。依法登记取得或者 根据法律规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物 专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业 主。 - 5 - 业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。 第十四条业主依法成立业主大会，选举业主委员会。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护 全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋 予的职责，执行业主大会决定事项，接受业主监督。 第十五条物业管理区域内，已交付的专有部分超过建 筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地乡 镇人民政府、街道办事处的要求，报送有关筹备首次业主大 会会议所需的文件资料。 物业管理区域内，三十户以上业主或者占业主总人数百 分之五以上的业主，可以联名向物业所在地乡镇人民政府、 街道办事处提出成立业主大会的书面审请。 第十六条符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府、 街道办事处应当在收到书面申请后六十日内，组织成立首次 业主大会会议筹备组。 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、 乡镇人民政府代表、街道办事处代表和居民委员会代表组成。 筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于 筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由乡镇人民政府、街 道办事处代表担任。 筹备组应当将成员名单和工作职责在物业管理区域内 - 6 - 显著位置公示，公示时间不少于七白。业主对筹备组成员有 异议的，由物业所在地乡镇人民政府、街道办事处协调解决。 建设单位和物业服务企业应当协助筹备组开展工作。 第十七条筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹 备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主 大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。 第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者 重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面 积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同 意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者网 络实名投票等记名投票方式进行表决。 第十九条业主委员会由业主大会依法选举产生，业主 委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守有关法律、法规、规章和业主大会议事规则、 管理规约，模范履行业主义务; （三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强 -7 - 的社会公信力和组织能力； （四）具备必要的工作时间; （五）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业 服务的企业及其下属企业任职： （六）无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业 财物及利益的行为; （七）无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理 无关活动的行为; （八）无因违法犯罪被追究刑事责任的情形； （九）业主大会议事规则规定的其他条件。 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可 连选连任。 第二十条•业主委员会应当自选举产生之日起三十日 内，持以下材料向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处备 案： （一）业主委员会备案申请表; （二）业主大会议事规则、管理规约； （三）业主大会会议记录和会议决定； （四）业主委员会委员（含候补委员）名单及基本情况； （五）业主大会表决汇总结果公示照片 （六）法律、法规、规章规定的其他资料。 备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三 -8 - 十白内将变更内容书面报告备案部门。 第二十一条业主委员会履行以下职责，并接受业主和 物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的监督： （一）执行业主大会的决定和决议： （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况： （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合 同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业服务企业履行物业服务合同： （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用； （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠 纷; （九）业主大会赋予的其他职责。 第二十二条业主委员会应当在任期届满前三个月，书 面告知物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会。 物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当指导、协助组成 换届选举筹备组，由换届选举筹备组组织召开业主大会会议 选举产生新一届业主委员会。 新一届业主委员会换届选举期间，业主委员会不得就选 聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会 - 9 -