2022 数字化运营白皮书 观点 Schneider 指数 施耐德电气 观点指数研究院施耐德电气联合发布 2022数字化运营白皮书 前言 “放眼世界，我们面对的是百年未有之大变局”。在当今的世界中，百年变局与疫情交织，全球经 济受到大冲击，截至目前尚未从余波中脱身。物联网、云计算、人工智能、大数据、5G等技术的发 展日新月异，彼此间深度融合而进发出的商业价值更是无限，成为全球几乎所有国家和地区经济发 展依托的重要抓手。 在发布的十四五规划中，数字化发展拓新与守成兼而有之。规划提出，促进数字技术与实体经济深 度融合，赋能传统产业转型升级，同时催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新引擎。此外，规 划提出适应数字技术全面融入社会交往和日常生活新趋势，促进公共服务和社会运行方式创新，构 筑全民畅享的数字生活。 国家互联网信息办公室发布的《数字中国发展报告（2020年）》中披露，我国数字经济总量跃居世界 第二，数字经济核心产业增加值占GDP的比重达到7.8%，至2025年该比重将提高到10%。 从无到有，从少到多，从传统方式转变到数字技术，是数字化转型的必经路径。对于各行各业来说， 这已不是选择题，而是主动拥抱变化的必修课。 房地产和相关行业亦是如此。最新一轮的地产暴雷中，企业主体接连陷入泥潭，最根本的原因是执 着于旧有发展节奏，未能快速响应政策和环境的变化，进行适应性调整，因此失去了发展的动力。 企业要清楚认识到，房地产和相关行业已经从高速增长的状态中冷却下来，与此同时，伴随融资通 道收缩、盈利能力受限，曾经行业形成近乎惯性的粗放、高杠杆、高周转、高增长的发展模式不再 适用。 未来的20年，房地产和相关行业将加速进入效率为王、管理红利时代。面对后地产时代的诸多变化、 未知、迷茫与不确定性，数字化至少将会在：企业内部效率优化、服务质量提升、商业模式创新、 供应链重塑、数字化生态圈建设及占据主动权五个方面赋能乃至重塑行业。 展望未来，数字化建设程度的高低，将成为影响企业竞争力强弱的核心因素，未能尽善者将面临淘汰。 而作为数字化中的重要一环，数字化运营聚焦于地产产业链的后端，对资产持有运营和客户全生命 周期服务环节的提质增效、节能减排、产品服务丰富完善等发挥至关重要的作用，能够助力企业在 地产微利时代做好深耕。如果说过去房地产和相关行业是基于开发环节做“加法”，未来则是立足 于运营和服务做“乘法”，不擅长利用数字化手段实现运营的企业将被行业抛下。 观点指数研究院通过问卷、深度交流、线下调研的形式，旨在呈现当前房地产和相关行业的数字化 运营真实现状。我们发现以上行业不仅在数学化运营上积极行动，借助数学技术和手段更好地提升 建筑空间的自动化运营水平，而且已在主动进攻，拥抱变化，利用数字化运营的便利挖掘潜在需求， 思考数字如何业务化，冀望以新的业务模式给行业带来颠覆性发展。 观点指数研究院 2 中国数字经济的高速发展，催生了全新的商业模式和经济形态。作为产 业变革升级的强大新动能，数字化被视为创新驱动发展的重要力量。对 于房地产行业而言，告别红利时代，转型升级迫在眉睫：把握数字化机遇 实现高质量可持续发展，既是政策与市场所趋，亦是企业未来发展的必 要路径。 作为数字化转型的领导者，施耐德电气认为数字化转型是房地产行业的 重要突围路径，不仅是打破发展惯性、应对环境变化的被动措施，更是 把握时代风口、重塑核心竞争力的主动作为。 数字化转型无疑将带来一场自上而下的企业变革。企业不仅要有能够抢 抓先机的前瞻性眼光，更要具备清晰的战略规划与转型思路，才能少走 弯路、有条不紊地推进数字化转型。 目前，房地产行业在数字化转型方面，仍无太多可参考的转型范式或成 功的转型经验。如何找准投入起点、如何构建数字化转型的支撑体系、 如何寻求瓶颈的突破关口、如何衡量与评估成本效益，都让众多房企， 尤其是中小型房企，在数字化转型的道路上举步维艰。 施耐德电气深知，找到数字化转型的正确路径，并非某个独立的企业或 组织能够完成。这不仅需要房地产行业学习与借鉴其他行业的成功转型 思路，也需要各房地产商、科技服务商等相关领域的共同探索与实践。 有鉴于此，为了更好地助力中国房地产行业实现数字化转型，施耐德电 气联合观点指数研究院深入了解当前房地产和相关行业数字化运营的现 状、痛点及路径选择，希望通过我们来自一线的实践、洞察以及成功的 数字化转型经验，为房企数字化转型提供有价值的参考样本，赋能房地 产行业加速推动绿色高质量发展。 在施耐德电气看来，虽然房地产行业的数字化转型之路任重而道远，但 可以预见的是，其数字化转型必将贯穿企业的全生命周期。最终实现推 动产业链条数字化，打造全方面的高效运营管理，房企可在实现社会效 益的同时收获经济回报。 未来已来，施耐德电气愿携手房企合作伙伴，以数字化技术驱动企业高 质量增长，共赢数字化时代！ 施耐德电气 2022数字化运营白皮书 调研目的 本报告对240家样本企业发放了调查问卷，回收有效问卷62份，同时对35家企业展开了面对面与 视频深度调研，线上问卷及深度调研统计总数为97家，分别来自房地产及相关行业（住宅开发、商 业地产、物业服务、园区运营、文旅发展、养老运营、经纪服务等）、科技服务商等领域的高管和专家。 本轮调研旨在： 倾听行业一线声音 数字化运营涉及行业广，主体多元。其发展进程中，不是一已之力，一方之势可以独立推动，而是 需要每个参与者的努力。因此有必要对其中的各个行业及领域进行深入全面的调研，以还原一线的 声音。 获得全方位视角，客观辩证总结 为防止陷入片面和不完整的分析中，我们尝试最大范围地进行问卷和深度调研，以获得综合、全面、 整体的视角，客观辩证地总结房地产和相关行业数字化运营发展的现状、困局迷思以及突破路径。 理清关键问题，梳理清晰可实践的方向 参与本轮调研的均为房地产和相关行业数字化运营转型战略的制定者、践行者、科技服务商高管及 专家，并成长为该领域数字化运营发展的中坚力量，他们所积累的经验、发展逻辑、行业洞察等， 相信会给行业从业主体更深的启发。 调研对象 97位来自房地产及相关行业、科技服务商等领域的高管和专家 数字化负责人 70 掌舵者或高管 18 战略制定者 专家学者 数字化运营发展的重要参与主体 城市分布 住宅开发 76.29% 科技服务 3.09% 广州 北京 深圳 上海 成都 青岛 30 22 17 6 5 5 物业服务7.22% 养老运营 3.09% 商业地产4.12% 文旅发展 2.06% 杭州 佛山 南昌 宿迁 郑州 4 2 2 2 2 产业运营3.09% 房屋经纪 1.03% 目录 前言 102 调研目的 04 数字化运营大势所趋 何为数字化运营？ 07 数字化运营核心目标：应对变化 08 拥抱数字化运营的要义 09 五大驱动因素 10 房地产及相关行业数字化运营现状 应用现状：百争流、渗透未深 14 转型困局与反思 17 业内专业人士的声音及建议 21 前行路上的探索 智慧园区/商业地产 27 智慧社区 31 智能家居 33 新兴业态的数字化运营 37 养老服务 37 文旅运营 37 路在何方：未来思考与畅想 行动起来：直接着手点 [39 鸣谢 146 数字化运营大势所趋 2022数字化运营白皮书 何为数字化运营？ 基于产业链条，观点指数研究院将房地产和相关行业的数 切相关的各项管理工作的总和，涉及楼宇管理系统、能 字化分为以下四类：企业内部运营管理数字化、建筑空间 源管控系统、物联网平台搭建以及智能产品应用与服务 开发建设施工过程中的数字化、交易流通环节的数字化、 等，覆盖智慧园区/商业地产、智慧社区、智能家居、 已建设完成的建筑空间的数字化运营（包含资产持有运营 养老/文旅等领域。 和客户全生命周期服务）。 观点指数研究院认为，行业进入“微利时代”，未来的利 对于前三者，本白皮书不做重点分析及研究，我们在此 润来源将由一次性的开发、租赁、销售环节转变成对于资 所探讨的数字化运营，聚焦于已建设完成的建筑空间的 产的持有运营和客户全生命周期的服务环节。因此，探讨 数字化运营，指将原本以人的经验判断来执行的运营方 已建设完成的建筑空间的数字化运营，对于企业厘清行业 式转化为能够自动化的运营方式，具体包括创造与之密 数字化发展误区，辨明未来方向尤为重要。 数字化运营跨越式发展路径 信息化运营 数字化运营 智能化化运营 1.巩固产业互联网基础 1.所有数字化运营进程贴紧业务 1.资产、客户、经营全 面数字化 数据在线化 2.搭建内部运营系统 业务数字化 2.整合行业资源 流程 流程 2.业务数据加工、分析 3.办公系统升级，如OA 3.应用场景解决方案 “理念+业 ERP、EBS引入 与应用 4.“既有+新兴”业务数字化 务”革新 3.数字李生 4.提高智能化服务的刚 4.从一而终的数字化领军者 5.“数字化运营科技+业务 需性 人才储备 5.团队结合自身制定转型 团队人 计划 数字化团队 6.高管数字化理念培育 6.避免因人流调动引起的战 略动摇 7.数字化人才赋能 7.结合各业态商业模式特 8.智能社区设备升级 差异性战略 点，分时、分步筹划 9.掌握家居智能前端市场 业态变革与 10.智慧产城布局楼宇、营销 升级 与园区 11.多元化赛道审慎布局 12.主导性+科技服务商合作 第一阶段 第二阶段 第三阶段 （2010年至今） （2018-2028） 来源：观点指数调研及整理 7 2022数字化运营白皮书 数字化运营核心目标：应对变化 无论是数字化亦或是聚焦到运营端，其核心目标是给予企 业适应变化以及灵活应对的能力，即韧性。