昆明市物业管理条例 （2021年12月30日昆明市第十四届人民代表大会常务委 员会第四十一次会议通过 2022年3月25日云南省第十 三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 ） 目 录 第一章 总 则 第二章 业主和业主组织 第三章 物业管理区域以及共用设施设备 第四章 前期物业 第五章 物业管理服务 第六章 物业的使用和维护 第七章 法律责任 第八章 附 则 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的 合法权益，保障物业的合理使用，促进社区建设，根据《中华 —— 1 ——人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本 市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理 适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，按 照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及其附属设 施进行维修养护，并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、 业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，将物业管 理纳入社会治理体系。 第四条 物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、 公平公开的物业服务市场规则，维护市场秩序，优化市场环境 。 开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐 私和个人信息。 第五条 鼓励采用新技术、新方法，促进智能化建设与物业 管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务 向智能、绿色方向发展。 第六条 市人民政府应当加强物业管理工作的领导，将物业 管理纳入本市现代服务业发展规划，建立综合协调机制，部署 推进和协调物业管理各项工作。 县（市、区）人民政府应当按照属地管理原则组织辖区内 —— 2 ——乡（镇）人民政府、街道办事处和有关部门，履行管理职责， 统筹推进辖区内物业管理各项工作。 第七条 市住房城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督 管理工作，履行下列职责： （一）制定并组织实施本市物业服务行业相关政策； （二）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖 区内物业管理的相关工作； （三）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖 区内住宅专项维修资金的管理； （四）建立完善本市物业管理分级培训体系； （五）建立统一的物业管理监管与服务信息平台； （六）会同市发展改革部门监管物业服务收费价格 形成机 制； （七）指导物业管理行业协会制定和实施自律 性规范。 县（市、区）住房城乡建设部门负责辖区内物业管理活动 的监督管理工作，履行下列职责： （一）监督辖区内物业管理活动； （二）负责辖区内住宅专项维修资金的管理； （三）实施物业管理区域 核定、确认物业服务人用房和业 主委员会用房等事项。 第八条 发展改革、公 安、民政、 司法行政、 财政、自 然资 —— 3 ——源规划、生 态环境、 交通运输、卫生 健康、应急、审计、市场 监管、人 防、城市管理、 消防等相关部门按照各自职责，依法 做好物业管理的相关工作。 第九条 乡（镇）人民政府、街道办事处履行以下属地管理 职责： （一）指导业主大会、业主委员会的组建和 换届改选，办 理相关备 案手续； （二）指导监督业主大会、业主委员会的日常 运作，对业 主大会筹备组 成员、业主委员会委员和业主委员会 换届改选 小 组成员进行培训； （三）指导物业管理委员会相关工作； （四） 参加物业 承接查验，指导辖区内物业管理项目的 移 交和接管工作； （五）对物业管理区域内的物业服务实施日常 检查，指导 物业服务人履行法定 义务； （六）建立物业管理 纠纷调解和投诉、举报处理机制，调 解物业管理 纠纷，处理物业管理相关 投诉和举报； （七） 突发事件应对期 间，负责 落实各项应 急措施，指导 物业服务人开展相应级 别的应对工作，并 给予物资和资金 支持； （八）对 暂不具备实施专业化物业管理条 件的住宅物业， 组织实施社区 居民委员会 托管、社会组织代管 或者居民自管； —— 4 ——（九）法律、法规、规章规定的其 他职责。 第十条 物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社 会组织，依法制定和组织实施自律 性规范， 在住房城乡建设部 门的指导下 编制服务 标准、组织业务培训，对物业服务人 之间 的纠纷进行行业调 解，维护物业服务人合法权益。 第二章 业主和业主组织 第十一条 房屋的所有权人为业主。业主 在物业管理活动中 ， 享有下列权 利： （一）依法自行管理物业； （二）按照物业服务合同的约定， 接受物业服务人提 供的服 务； （三）提议召开业主大会，并 就物业管理的有关事项提 出建 议； （四）提 出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建 议； （五） 参加业主大会会议，行使 投票权； （六）选 举业主委员会委员，并 享有被选举权； （七）监督业主委员会和物业管理委员会的工作； （八）监督物业服务人履行物业服务合同； —— 5 ——（九）对物业共用部 位、共用设施设备和相关场地使用 情 况享有知情权和监督权； （十）监督物业共用部 位、共用设施设备专项维修资金的 管理和使用； （十一）法律、法规规定的其 他权利。 业主行使权 利不得危及物业的 安全，不得损害其他业主的 合法权益。 第十二条 下列事项 由业主共同 决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选 举业主委员会 或者更换业主委员会 成员； （四）选聘和 解聘物业服务 企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹 集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、 重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用 途或者利用共有部分 从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权 利的其他重大事项。 业主共同 决定事项，应当 由专有部分 面积占比三分之二以 上的业主 且人数占比三分之二以上的业主 参与表决。决定前款 第六项 至第八项规定的事项，应当 经参与表决专有部分 面积四 分之三以上的业主 且参与表决人数四分之三以上的业主同 意。 —— 6 ——决定前款其他事项，应当 经参与表决专有部分 面积过半数的业 主且参与表决人数过半数的业主同 意。 第十三条 业主 在物业管理活动中，履行下列 义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部 位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度； （三） 执行业主大会的 决定和业主大会 授权业主委员会作 出的决定； （四）按照国 家有关规定 交纳专项维修资金； （五）按 时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其 他义务。 第十四条 业主大会 由物业管理区域内全体业主组 成，代表 和维护物业管理区域内全体业主 在物业管理活动中的合法权益 。 一个物业管理区域 成立一个业主大会。 第十五条 业主委员会 成员候选人可以通过社区党组织、 村 （居）民委员会推 荐，业主自 荐或者联名推荐的方式产生。 第十六条 业主委员会应当自选 举产生之日起三十日内，向 物业所 在地的乡（镇）人民政府、街道办事处备 案。 第十七条 业主委员会应当 执行业主大会的 决定，接受业主 大会和业主的监督，并履行下列职责： （一） 召集业主大会会议， 报告年度物业管理的实施 情况 —— 7 ——业主委员会履职 情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人 签订物业服 务合同，与 解聘的物业服务人进行 交接； （三） 拟定共有部分、共有收益使用与管理办法； （四）监督住宅专项维修资金的使用； （五）建立定期 接待制度， 听取业主、物业使用人对物业 管理和业主委员会日常工作的 意见和建议， 接受业主、物业使 用人的 咨询、投诉和监督； （六）督促业主及 时足额支付物业服务费用，监督物业服 务人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主、物业 使用人 违反管理规约的行为进行制 止； （七）制作和保管会议 记录、共有部分的 档案、会计凭证 和账簿、财务报表等有关 文件； （八）定期向业主通 报工作情况，每半年公示业主委员会 委员支付物业服务费用、 停车费情况； （九） 每年公布业主共有部分 经营与收益、专项维修资金 使用、 经费开支等信息； （十）协调 解决因物业使用、维护和管理 产生的纠纷； （十一）在物业管理区域内 配合有关部门开展监督管理工作 ； （十二）业主大会 赋予的其他职责。 第十八条 业主委员会及其委员 不得有下列行为： —— 8 ——