ICS 03.060 A 11 DB33 浙 江 省 地 方 标 准 DB33/T 2203—2019 无居民海岛估价规程 Regulations for valuation on uninhabited island 2019 - 05 - 14 发布 浙江省市场监督管理局 2019 - 06 - 14 实施 发 布 DB33/T 2203—2019 目 次 前言 ................................................................................ II 1 范围 .............................................................................. 1 2 术语和定义 ........................................................................ 1 3 估价原则 .......................................................................... 2 3.1 3.2 3.3 3.4 4 .................................................................. .................................................................. .................................................................. .................................................................. 2 2 2 3 估价方法 .......................................................................... 3 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 5 生态补偿原则 收益贡献原则 市场替代原则 最低价格原则 收益还原法 .................................................................... 成本逼近法 .................................................................... 假设开发法 .................................................................... 市场比较法 .................................................................... 邻地比价法 .................................................................... 各类用岛估价方法选择 .......................................................... 用岛设施 ...................................................................... 3 4 5 5 6 7 7 海岛估价 .......................................................................... 7 5.1 程序与要求 .................................................................... 7 5.2 成果整理 ...................................................................... 8 附录 A（资料性附录） 各类用岛估价方法 ................................................ 9 附录 B（资料性附录） 无居民海岛估价影响因素及指标 ................................... 10 附录 C（资料性附录） 估价指标释义 ................................................... 11 附录 D（资料性附录） 估价报告规范格式 ............................................... 14 I DB33/T 2203—2019 前 言 本标准按照GB/T 1.1-2009规则起草。 本标准由浙江省自然资源厅提出。 本标准由浙江省海洋资源环境标准化技术委员会归口。 本标准起草单位：浙江海洋大学、浙江省自然资源厅。 本标准主要起草人：崔旺来、王晓慧、吴祥明、阮飙、彭勃、钟海玥、顾波军、类兴彪、周青峰、 应晓丽、俞仙炯、刘超、梅依然、陈骏玲、奚恒辉、张甜甜。 II DB33/T 2203—2019 无居民海岛估价规程 1 范围 本标准规定了无居民海岛估价的原则、方法、程序和成果要求。 本标准适用于无居民海岛价格评估。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 2.1 无居民海岛使用权 单位或个人依法对国家所有的无居民海岛享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。 2.2 无居民海岛价格 一定年期无居民海岛使用权价格及其附属设施和岛上构筑物价格的总和。 2.3 无居民海岛估价 专业人员按照一定的原则、方法和程序，对特定无居民海岛的价格进行评定的活动。 2.4 收益还原法 将用岛区块未来每年预期纯收益和生态价值增量，按一定的还原率折算成估价基准日收益总和的一 种估价方法。 2.5 成本逼近法 以海岛取得费、开发费和生态环境维护费等各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、 应缴纳的税金和海岛增值收益来确定海岛价格的估价方法。 2.6 假设开发法 1 DB33/T 2203—2019 在预计开发完成后海岛正常交易价格基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利 润和税金等，以价格余额来确定海岛价格的估价方法。 2.7 市场比较法 以用岛类型、方式相同，条件类似的海岛买卖实例与待估海岛加以对照比较来确定海岛价格的估价 方法。 2.8 邻地比价法 以待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价为参照标准，建立价格修正模型来确定海岛 价格的估价方法。 2.9 用岛区块 无居民海岛使用范围内按不同用岛类型划分的若干区域。 2.10 用岛区块面积 用岛区块的自然表面形态面积。其中，DEM计算的用岛范围的自然表面形态面积小于用岛范围水平 投影面积的，用岛区块面积按水平投影面积计算。 2.11 海岛生态价值 海岛生态资本的存量价值及其产生的收益流价值。 2.12 海岛生态环境维护费 使用者使用一定规模海岛空间造成生态环境受损所应支付的费用。 3 估价原则 3.1 生态补偿原则 以使用者使用海岛空间造成海岛生态受损所应支付的费用为主导，定量反映海岛生态系统受损程 度。 3.2 收益贡献原则 以待估海岛在正常利用条件下未来客观有效的预期收益和对开发利用总收益的贡献度为依据。 3.3 市场替代原则 2 DB33/T 2203—2019 以与待估海岛区位、类型相同或相近的交易实例市场价格为参考，估价结果不应明显偏离同等利用 程度海岛的客观价格。 3.4 最低价格原则 无居民海岛估价结果不得低于无居民海岛使用权出让最低标准。 4 估价方法 4.1 收益还原法 4.1.1 适用条件 能够确定用岛区块开发经营期限和还原利率，并能按照贡献原则较准确的计算未来每年纯收益以及 生态价值增量的情形。 4.1.2 基本公式 若海岛纯收益、海岛生态价值增量每年固定不变，则根据经营状况、经营周期、投资周期的不同。 收益还原法的计算公式如下： V a  EV r   1 n  1     .............................. （1）   1  r   式中： ——海岛价格，单位为万元； V a ——海岛未来年纯收益或租金收益，每年不变，单位为万元； EV ——海岛生态价值年增量，单位为万元； r ——还原利率（折现率）； n ——剩余海岛使用年期。 若海岛纯收益、海岛生态价值增量各年有变化，则根据经营状况、经营周期、投资周期的不同，收 益还原法的计算公式如下： n V    CI t  COt   EVt   t 1 1 1  r  t  Pn  1 1  r  n .................. （2） 式中： ——海岛价格，单位为万元； V n ——剩余海岛使用年期； ——第t年海岛年总收入，单位为万元； CI t COt ——第t年海岛年总费用，单位为万元； EVt ——第t年海岛生态价值增量，单位为万元； r ——还原利率（折现率）； t Pn ——年序号（t=1，2，3……n）； ——海岛期末残余价值，单位为万元。 4.1.3 程序与要求 程序与要求如下： 3 DB33/T 2203—2019 a) 估算海岛未来年纯收益。直接生产经营用岛根据生产经营所得年收入减去生产成本、生态环境 维护费、经营成本以及税金等费用确定；租赁经营用岛根据年租金收入及保证金或押金的利息 收入之和减去相关成本费用确定。对总收益的收益期超过或不足一年，应统一折算为年总收益。 b) 估算生态价值增量。根据海岛开发利用后每年年末与年初生态价值差额确定。 c) 确定还原利率。宜采用投资风险与投资收益率综合排序插入、安全利率加风险调整值、租价比 较以及历史平均值参照等方法确定。 d) 确定海岛价格。在估价实务中应根据具体情况选择适当的计算公式。 4.2 成本逼近法 4.2.1 适用条件 新开发且海岛市场欠发育、交易实例少的海岛。 4.2.2 基本公式 成本逼近法的基本公式如下： V   Ea  Ed  Em  T  R1  R2  R3   k ........................ （3） 式中： V ——海岛价格，单位为万元； Ea ——海岛取得费，单位为万元； Ed ——海岛开发费，单位为万元； Em ——生态环境维护费，