盘锦市物业管理条例 (2018年11月23日盘锦市第八届人民代表大会常务委 员会第九次会议审议通过，2019年3月30日辽宁省第十三 届人民代表大会常务委员会第十次会议批准。） 目 录 第一章 总则 第二章 业主和业主组织 第三章 前期物业和物业服务 第四章 物业的使用与维护 第五章 监督管理 第六章 法律责任 第七章 附 第一章总则 第一条为了进一步规范物业管理活动，维护物业管理 各方合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中 华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁 省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条 例。 第二条‧本条例适用于本市行政区域内的物业管理及 -1- 其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、 其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、 社区治理和政府监管相结合的原则。 第四条市、区（县）人民政府应当加强对物业管理工 作的领导，将物业管理工作纳入城市管理体系，鼓励采用新 技术、新方法，依靠科技进步提高物业服务水平。 第五条市住房和城乡建设行政主管部门负责本市物 业管理工作的指导、监督和管理工作。 区（县）住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内物 业管理工作的指导、监督和管理工作。 市、区（县）其他相关部门按照各自职责，依法做好物 业管理相关的监督管理工作。 街道办事处（镇人民政府）负责组织、指导和监督辖区 内物业管理活动的相关工作。 居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府） 开展物业管理活动。 - 2 - 第二章业主和业主组织 第六条业主应当按照法律、法规等相关规定，实名参 加住宅小区物业自治管理活动，行使权利、履行义务。 第七条首次业主大会会议应当成立筹备组。筹备组中 业主代表的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）根据具体 情况制定，并事先通过公告等方式告知全体业主。推荐办法 应当明确规定业主代表任职条件、名额分配方式、推选程序 和候补程序等。 第八条新建物业首次业主大会会议的筹备经费由建 设单位承担。老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由 区（县）人民政府承担。老旧佳宅小区的范围由区（县）人 民政府确定并公布。 建设单位应当在办理商品房预售证前，将筹备经费存入 街道办事处（镇人民政府）指定的银行账户。 筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处 （镇人民政府），并在首次业主大会会议上向全体业主公布 筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大 会的决定用于该住宅小区的物业管理。 第九条业主大会应当建立规范的财务管理制度。佳宅 专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大 会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴等应当 按照财务要求建账、入账，并定期在物业管理区域内显著位 -3 - 置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计 资料。 经百分之二十以上业主提议，业主大会可以决定委托有 资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主 大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴等相 关财务收支情况进行审计，并向全体业主公示审计报告。 在业主大会议事规则中可以规定对任期内和离任的业 主委员会成员进行经济责任审计。 第十条业主委员会是业主大会选举产生的自治组织， 履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。 业主委员会主要履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物 业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和支持物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）监督管理业主共有收益； （七）审核需要业主分摊的费用； （八）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用； （九）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用： - 4 - （十）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业 使用、维护和管理产生的纠纷； （十一）受业主大会委托代表业主提起或者参与涉及业 主共同利益的仲裁或者诉讼； （十二）业主大会赋予的其他职责。 第十一条业主委员会应当向业主公示下列情况和资 料，随时接受业主查询： （一）管理规约和业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定： （三）物业服务合同; （四）住宅专项维修资金的筹集和使用情况； （五）物业共有部分的使用和收益情况； （六）占用业主共有道路、场地用于停放车辆的车位（库） 处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）其他应当向业主公开的情况和资料。 前款第四项、第七项规定的事项每年至少在物业管理区 域内显著位置进行不少于七日的公示，第五项、第六项规定 的事项每半年在物业管理区域内显著位置进行不少于七日 的公示。 第十二条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业 管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责： - 5 - （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地 的街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的： （三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开 展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地 的街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届 业主委员会的。 第十三条物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府） 组织成立，由业主以及街道办事处（镇人民政府）、公安派 出所、居（村）民委员会、建设单位等派员组成。 物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业 主成员不少于百分之五十，由街道办事处（镇人民政府）在 业主中推荐产生。 物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显署 位置进行不少于七日的公示。 第十四条物业管理委员会自成立之日起三十日内应 当将成立情况书面告知物业所在地区（县）住房和城乡建设 行政主管部门。 第十五条‧物业管理委员会应当依法履行职责。 物业管理委员会代行业主委员会职责期间，街道办事处 （镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导成立业主 大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主 - 6 - 委员会。 物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起解 散，并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。 第三章‧前期物业和物业服务 第十六条建设单位选聘物业服务企业从事前期物业 服务的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前， 向物业所在地的区（县）住房和城乡建设行政主管部门办理 招标备案，并提供下列资料： （一）建设单位工商营业执照： （二）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 （包括土地使用批件或其他权属证明材料、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、物业管 理区域划分意见书和物业服务用房证明); （三）招标公告或者投标邀请书; （四）招标文件; （五）临时管理规约； （六）委托代理机构的应当提供招标代理委托合同； （七）法律、法规规定的其他资料。 第十七条‧新建商品住房交付使用前，建设单位应当向 物业所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门审请交付 使用核验，取得《商品住房交付使用条件确认书》后方可交 -7 - 付使用。办理商品房交付使用核验时，应提供下列资料： （一）商品房销（预）售许可证； （二）辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书； （三）供水、供电、供气、供热、通信等开通文件，采 取临时性措施的，提供相关部门的证明文件： （四）项目按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、 人防、物业服务用房及其他商业服务和管理等公共服务配套 设施的移交承接手续；公共服务配套设施不能与项目同步建 设、同步交付使用的，开发建设单位应当提供可供过渡使用 的相应配套设施，并出具书面承诺书（承诺书包含公共服务 配套设施交付使用的时间、交付使用时应当达到的标准等内 容）; （五）物业管理区域内的道路、绿化工程完成情况的书 面报告书； （六）与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同； （七）法律、法规、规章和政策规定的其他资料。 未取得《商品住房交付使用条件确认书》的商品住房， 不得交付使用。 未取得《商品住房交付使用条件确认书》的建设单位， 向买受人交付房屋的，应当承担相应的法律责任，并承担自 商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用条件确 认书》期间的物业服务费。 - 8 - 第十八条新建物业在交付使用十五白前，建设单位和 物业服务企业应当在物业所在地区（县）住房和城乡建设行 政主管部门、街道办事处（镇人民政府）监督指导下，邀请 居（村）民委员会、业主代表参加，按照国家有关规定和前 期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备等 进行承接查验。 建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议。物业 承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物 业服务合同具有同等法律效力。 第十九条新建物业在承接查验二十日前，建设单位应 当向物业服务企业移交下列资料： （一）峻工总平面图，单体建筑、结构和设备工图， 配套设施、地下管网工程峻工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等 技术资料; （三）供水、供电、供气、供热、通信等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移 交资料; （六）业主名册; （七）物业管理区域内各类建筑物、构筑物和设施设备 的清单; -9-