泸州市物业管理条例 （2017年6月22日泸州市第八届人民代表大会常务委 员会第四次会议通过2017年9月22日四川省第十二届人民 代表大会常务委员会第三十六次会议批准根据2019年6 月28日泸州市第八届人民代表大会常务委员会第二十一次 会议通过2019年7月25日四川省第十三届人民代表大会 常务委员会第十二次会议批准的《泸州市人民代表大会常务 委员会关于修改<泸州市物业管理条例>和<泸州市市容和 环境卫生管理条例》的决定》修正） 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的 合法权益，营造安全、健康、文明、和谐的工作和生活环境， 根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》 和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合泸州市实际， 制定本条例。 第二条泸州市行政区域内的物业管理及其监督管理 活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、 其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对 - 1 - 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工 作的领导，将物业管理工作纳入城市管理体系，统筹兼顾社 区建设和物业管理工作。 鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业服务 水平，推进绿色和智慧小区建设。 第四条市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部 门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 市、县（区）人民政府相关部门按照各自职责，做好物 业管理活动的监督管理工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责本辖区物业管理活 动的指导和监督工作。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民 政府开展物业管理有关工作，在自治范围内加强对业主大会、 业主委员会和物业服务企业的指导和监督。 第二章业主、业主大会和业主委员会 第一节业•主 第五条依法登记取得房屋所有权的自然人、法人和非 法人组织为业主。 因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但 - 2 - 尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权 利，承担业主义务。 第六条业主在物业管理活动中享有下列权利： （一）按照约定接受物业服务企业、其他管理人提供的 服务; （二）对物业管理重大事项享有表决权； （三）对物业管理活动享有知情权、监督权； （四）自治公约、管理规约约定的权利； （五）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中履行下列义务： （一）按照规定和约定交纳物业服务费用、专项维修资 金和其他应当由业主共同分摊的费用； （二）向物业服务企业、业主委员会提供联系方式及其 房屋出租、转让的准确信息； （三）自治公约、管理规约约定的义务; （四）法律、法规规定的其他义务。 第八条业主逾期未交纳物业服务费用和其他应当由 业主共同分摊费用的，物业服务企业或者业主委员会可以书 面催告；经催告仍不交纳的，可以在物业管理区域内显著位 置公示业主姓名、物业座落以及欠费金额，也可以依法审请 仲裁或者提起诉讼。 - 3 - 第二节‧业主大会 第九条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成， 代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相 应职责。 业主大会的决定，对全体业主具有约束力。 第十条业主大会履行下列职责： （一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则： （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工 作； （三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业； （四）筹集和使用住宅专项维修资金; （五）制定、修改共有部位以及共用设施设备管理、使 用和经营等方面的规程： （六）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定 相抵触的决议； （七）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的 其他事项。 第十一条建设单位向街道办事处、乡（镇）人民政府 书面申请成立业主大会时，应当同时报送筹备首次业主大会 会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等 文件资料。 建设单位未及时书面申请成立业主大会的，业主可以向 - 4 - 街道办事处、乡（镇）人民政府书面审请。符合条件的，街 道办事处、乡（镇）人民政府应当通知建设单位报送前款规 定的相关文件资料，建设单位应当在收到通知之日起七日内 报送。 保障性住房物业管理区域可以根据其房屋所有权权属 成立业主大会或者由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组 织相关部门、业主、物业使用人、居（村）民委员会成立管 理委员会，履行业主大会相关职责。 第十二条筹备组由业主、建设单位、县（区）人民政 府房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政 府和居（村）民委员会的代表组成，其中业主代表人数不得 少于总人数的三分之二。 筹备组由十一人以上十五人以下的单数组成，具体人数 由街道办事处、乡（镇）人民政府根据各物业管理区域的实 际情况确定。 街道办事处、乡（镇）人民政府可以聘请具有专业知识 和服务能力的律师、其他人员或者机构协助筹备组工作。 第十三条筹备组中的业主代表人选可以由业主联名 推荐或者业主自荐。 筹备组中的业主代表应当符合本条例规定的业主委员 会委员的条件。业主代表的资格由街道办事处、乡（镇）人 民政府和居（村）民委员会进行审查，符合条件的，纳入业 - 5 - 主代表预备人选；不符合条件的，不纳入业主代表预备人选 并书面告知理由。 业主代表人选的具体产生办法，由县（区）人民政府住 房和城乡建设主管部门制定。 第十四条建设单位应当在办理建设工程竣工验收备 案七日前，将筹备组的工作经费和召开首次业主大会会议经 费缴存到街道办事处、乡（镇）人民政府指定帐户。 第十五条建设单位应当自筹备组成立之日起七日内， 同筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料： （一）物业管理区域证明; （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方 式); （四）建筑规划总平面图; （五）交付使用共用设施设备的证明： （六）物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置证 明; （七）其他有关文件资料。 筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹 备无关的活动。 业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委 员会。 -6 - 第十六条业主户数超过三百户的物业管理区域，业主 可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议， 具体办法在业主大会议事规则中明确。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参 加会议三白前，将业主大会会议拟表决的事项书面征求其所 代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表 决书应当经业主本人签学后，由业主代表送达业主大会会议。 第十七条业主大会会议由任期内的业主委员会或者 居（村）民委员会组织召开。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书 面征求意见等其他形式，但应当有物业管理区域内专有部分 占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参 加。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公 告。 第十八条经业主大会决定，可以对物业管理区域实施 自行管理。实施自行管理的全体业主应当通过管理规约就管 理事项、管理实施方式以及管理责任的承担等事项共同作出 约定，并报告物业管理区域所在地的街道办事处、乡（镇） 人民政府和居（村）民委员会。 第十九条物业服务合同期限届满六十日前，业主委员 会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服 -7 - 务事项和服务标准以及是否续聘或者更换物业服务企业等 事项。表决未结束而合同期满，原物业服务企业未放弃服务 的，原物业服务合同继续履行至新物业服务合同生效之日。 第三节业主委员会 第二十条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主 大会会议选举产生，一般由五至十五人单数组成，任期三年 或者五年。业主委员会任期、委员具体数额和选举结果的确 认应当在业主大会议事规则中明确约定。 居（村）民委员会可以根据本条例规定的条件推荐业主 委员会委员人选。 业主委员会应当在居（村）民委员会的主持下，自选举 之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 有履行公务经历的委员，居（村）民委员会可以建议作为业 主委员会主任、副主任的人选。 第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起二十 日内，持以下材料向街道办事处、乡（镇）人民政府备案： （一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主 委员会选举情况的报告； （二）业主大会决议; （三）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作 规则; -8 - （四）业主委员会委员名单； （五）首次业主委员会决议事项 （六）筹备组及业主大会决定的其他重大事项。 材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在十 个工作白内予以备案，出具备案证明，并在备案后七白内将 备案材料抄送县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门， 司时将有关情况通报物业管理区域所在地的公安派出所和 居（村）民委员会。 因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等重 大事项发生变更时，业主委员会应当自变更之白起七日内尚 原备案机关变更备案。 第二十二条业主委员会凭街道办事处、乡（镇）人民 政府出具的备案证明，向物业管理区域所在地的公安机关申 请刻制业主大会、业主委员会印章。 业主委员会办理备案手续后，应当持备案证明、业主委 员会负责人身份证明等向银行申请开设基本存款账户。 第二十三条业主委员会履行下列职责： （一）监督管理业主共有收益； （二）审核需要业主分摊的费用； （三）督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用； （四）组织续筹和监督使用住宅专项维