济南市物业管理条例 （2022年2月24日济南市第十七届人民代表大 会常务委员会第二十五次会议 通过 2022年3月 30日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第 三十四次会议批准 ） 目 录 第一章　总则 第二章　物业管理区域 第三章　业主和业主组织 第一节　业主 第二节　业主大会 第三节　业主委员会 第四节　临时物业管理委员会 第四章　物业服务 第五章　物业的使用和维护 第六章　监督管理 第七章　法律责任 第八章　附则 1第一章　总则 第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使 用人及相关物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工 作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业 管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结 合本市实际，制定本条例。 第二条　本市行政区域内物业管理以及相关监督管理 活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的 建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理可以通过选聘物业服务人或者自行管理的方式 实施。 第三条　本市物业管理工作应当纳入基层社会治理体 系，构建共建共治共享社会 治理格局，坚持党建引领、业 主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的 工 作原则，实施年度考核。 市、区县人民政府应当加强对物业管理工作的组织领 导，建立物业管理综合协调机制，研究解决物业管理重大 问题，统筹推进物业管理工作。 第四条　市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域 2内物业管理活动的统 一监督管理工作。 区县住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理 活动的监督管理工作。 政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作。 第五条　街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本 辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业 主大会和业主委员会依法履行职责， 建立辖区物业管理联 席会议制度， 协调处理物业管理中的重要问题和事项。 居民委员会协助街道办事处、镇人民政府开展社区管 理以及社区服务中与物业管理有关的工作，负责指导和监 督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。 第六条　市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全 市统一的物业管理服务信息系统，提供信息查询、服务质 量评价、电子投票、信用监管等服务，提升物业管理质量 和服务水平。 第七条　开展物业管理活动，应当依法保护业主、物 业使用人的隐私和个人信息。 第八条　物业服务人、业主委员会可以 申请加入物业 服务行业协会， 并组成相应的 专门委员会。物业服务行业 协会应当按照章 程开展行业自律管理， 接受住房和城乡建 设主管部门的业务指导和民政部门的监督管理。 第九条　业主委员会、物业服务人、建设 单位以及街 道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定 3负有向业主公开信息 义务的，应当以 书面形式在物业管理 区域主要 出入口、公示栏、物业服务用房等 显著位置公布 或者按照管理规 约、业主大会议事规则 约定的其 他方式公 开信息，公开 期限不得少于七日， 并同时向市物业管理服 务信息系统 填报有关信息， 但是本条例 另有规定的 从其规 定。 第二章　物业管理区域 第十条　物业管理区域的 划分，应当 由市、县住房和 城乡建设主管部门以建设用地规 划许可证确定的红线图范 围为基础，并结合建（构）筑物规 模、共用设施设备、社 区建设等 因素划定。 建设用地规 划许可证确定的红线图范围内，物业服务 用房、供水、供 气、供热、供电、 消防、人防等配套设施 设备和相关共 用场地 不能分割的，应当 划分为一个物业管 理区域 ；配套设施设备和相关共用场地 能够分割独立使用 的，可以 划分为不同的物业管理区域 ；被道路、河道等分 割为两个以上自然街坊或者封闭小区，配套设施设备和相 关共用场地 虽不能分割，但能够明确共用配套设施设备维 护管理责任的， 也可以划分为不同的物业管理区域。 红线图范围内的城镇公共道 路、城镇公共 绿地、城镇 河道等不得划入物业管理区域。 4第十一条　建设 单位办理商 品房预售许可证或者商 品 房现售备案前，应当 向所在区县住房和城乡建设主管部门 申请划分物业管理区域， 由市、县住房和城乡建设主管部 门在二十日内依照本条例第十条规定 划定。物业管理区域 划定前，都应当征求街道办事处、镇人民政府的 意见。其 中，属于市区范 围的，由区住房和城乡建设主管部门 初步 划定后报市住房和城乡建设主管部门核准 划定。 已划定的物业管理区域 确需合并或者分割的，经物业 管理区域内业主依法表决 同意后，向区县住房和城乡建设 主管部门提 出划分登记申请。 尚未划分物业管理区域的建成居住区 需要划定物业管 理区域的，可以 由建成居住区内的业主根据建设用地规 划 许可证红线图或者其 他土地使用权权 属证明向区县住房和 城乡建设主管部门 申请划定。 本条第二 款、第三 款规定的 情形，应当依照本条第一 款规定的 程序划定。 物业管理区域 划定后，市、县住房和城乡建设主管部 门应当及时 将相关信息录入全市统一的物业管理服务信息 系统， 并向相关街道办事处、镇人民政府推 送信息。 第十二条　建设单位应当在物业管理区域内配 置物业 服务用房。物业服务用房 包括物业服务人工作用房、业主 委员会工作用房、业主议事活动用房等办公用房以及 经营 用房。 5物业服务用房应当按照 下列规定配 置： （一）建筑面积按照建设工 程项目总建筑 面积的千分 之五配置，最少不低于一百平方米。其中，办公用房的 面 积按照千分之三比例配置，用于经营的面积按照千分之二 比例配置；但是物业管理区域内 均为非住宅的，只按照建 设工程项目总建筑 面积的千分之三比例配置办公用房 ； （二）物业服务用房应当 位于地面以上、独立成套、 相对集中，并进行简单装修，能够独立使用， 具备供水、 排水、供 热、供电、通信以及通 风、采光等使用 功能和独 立通道。所 在楼层不得高于二层， 但配置电梯和单独建设 的除外； （三）设备层（ 间）、地 下室、车库（棚）、门卫 室、 人防工程等，以及 室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物 业服务用房， 不得计入物业服务用房 面积。 分期开发建设的， 首期配置的物业服务用房建筑 面积 不得低于一百平方米，后期建设应当按照 标准配齐物业服 务用房。 业主委员会工作用房应当 从物业服务用房中 安排，建 筑面积不得低于二十平方 米。 实施建设工 程规划许可时，自 然资源和规划主管部门 应当按照规定的 标准对物业服务用房的设 计进行审查，并 在建设工 程规划许可证中载明物业服务用房的建筑 面积， 在附图中注明其具体位置。 6第十三条　物业管理区域内的以 下部分属于业主共有： （一）道 路、绿地，但是属于城镇公共道 路、城镇公 共绿地或者明 示属于个人的 绿地除外； （二）建（构）筑物的基 础、承重结构、 外墙、屋顶 等基本结构部 分，通道、 楼梯、大堂等公共通行部 分，消 防、公共照明等附 属设施设备， 避难层、设备层或者设备 间等； （三）物业服务用房和其 他公共场所、公用设施 ； （四）法律、法规规定或者商 品房买卖合同依法约定 的其他共有部 分； （五）其 他不属于业主专有部分、也不属于市政公用 部分或者其 他权利人所有的场所及设施等。 不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当 将物 业管理区域内依法 属于业主共有的道 路、绿地、其 他公共 场所、公用设施和物业服务用房等建（构）筑物及其 占用 范围内的建设用地使用权一 并在不动产登记簿上登记为业 主共有。物业管理区域内的业主委员会或者业主有权查询 复制不动产登记簿上记载的业主共有部 分登记信息。 第三章　业主和业主组织 第一节　业主 7第十四条　本条例所称业主，是指物业管理区域内 不 动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。 不动产权属证书或者不动产登记簿记载的不动产所有 人仅为夫妻一方的，所有权人 书面同意其配偶行使业主共 同管理权的，其配 偶视为业主。 因人民法院、 仲裁机构的生 效法律文书取得建（构） 筑物专有部分所有权的组织或者个人，应当 认定为业主。 基于不动产买卖、继承、赠与等民事法律行为， 已经 合法占有建（构）筑物 专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的个人，可以 认定为业主。 第十五条　业主对其建（构）筑物 专有部分享有占有、 使用、 收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部 分享 有共有和共 同管理的权 利，并承担相应的 义务，不得以放 弃权利为由不履行义务。 第十六条　业主在物业管理活动中，享有 下列知情权、 参与权、表 达权、监督权等 权利： （一）提议 召开业主大会会议 ； （二）参加业主大会会议，行使投票权 ； （三） 就制定或者修 改管理规 约、业主大会议事规则 ， 选聘、解聘物业服务人以及其 他物业管理事项提 出意见和 建议； （四）选举业主委员会成员、 候补成员，享有 被选举 权； 8