顺应时势 蓄势谋发 2023年中国房地产投资 参鉴 DRAFT FOR DISCUSSION PURPOSES ONLY 2022年12月22日每日免费获取报告 1、每日微信群内分享7+最新重磅报告； 2、每日分享当日华尔街日报、金融时报； 3、每周分享经济学人 4、行研报告均为公开版，权利归原作者 所有，起点财经仅分发做内部学习。 扫一扫二维码 关注公号 回复：研究报告 加入“起点财经”微信群。。 1 顺应时势 蓄势谋发 宏观形势由“稳”望“健” 纵观国际格局演变 ，即将过去的 2022年极不平 凡！诸多全球性事件的结合 ，导致资本市场频 繁动荡。地缘政治局势紧张 、战争阴云笼罩 、 通货膨胀居高不下 、劳动力短缺及西方 多国央 行的紧缩政策 ，都使得2022年对于投资运作而 言极为艰难 。一些资产类别的投资回报率出现 显著降低 ，甚至已沦为为负数 。 众多房地产投资者纷纷借此机会重新评估 、定 位他们的投资组合 ，并制定战略以更好地应对 未来市场持续增加的不确定性 。同时，我们也 在为众多客户就 2023年房地产投资目标和计划 提供咨询建议；我们的研究成果提示 ，全球各 主要经济体的发展轨迹在近期内将会出现鲜明 的背离。 经济增长将大幅放缓 首先，我们预计 2023年全球经济增长将大幅放 缓；西方发达经济体将持续疲软 ，相对而言一 些亚洲市场则可望保持其 “坚韧”的相对增长 。应当正视 ，出现全球性经济衰退的风险已经大 幅增加。当今的全球金融体系 与既往年代比较 ， 在接受市场考验的能力和韧性方面已经有了长 足的发展；尽管如此 ，体系中“强势美元 ”和技 术衰退风险造成的溢出效应 ，往往相对容易在 新兴市场 中，尤其是较弱的经济体内诱发 金融 危机。 我们预见 ，在疫情封控政策全面解除后 ， 中国市场将回归其在全球经济中特殊及有 利的地位 。仲量联行 投资及资本市场 团队， 携“投资销售 ”、“股权和债务融资咨询 ” 等业务单元 ，将全力助您顺应时势 、蓄势 谋发，共同见证市场的机遇和挑战 。中国寄望 引领 2023 年全球经济增长 1 2随着各国 中央银行 收紧货币政策的影响显现 ，2021 年疫情封控后，恢复 经济开放对全球经济增长 的提振作用将在 2023 年逐渐 减低。抗通胀带来 的高成本使得 2023 年全球经济衰退的风险急剧增加。 国际货币基金组织发布的 《世界经济展 望》（2022年10月数据）显示，全球经 济增长率预计将从 2021年的6.0%大幅 下降至2022年的3.2%，及至2023年 预测的2.7%。2023年的增长率预期在时 下很有可能会进一步下调 。诸多经济学家 在11月和12月间的预测已介于 1.4%到 1.8%之间，较之10月份数据进一步下调 了整整一个百分点 。理论上，如全球经济 实际增长率低于普遍认同的 1.0%的人口 增长率，则意味着：即将来到的 2023年 进入全球经济衰退 。2022年10月《世界经济展望 》 经济增速预测 全球经济 发达经济体 新兴市场和 发展中经济体 2021 2022 20232021 2022 20232021 2022 20236.0 3.22.75.2 2.4 1.16.6 3.73.7 图1：世界经济展望（ 2022 年10 月）的经济增长预测 资料来源：国际货币基金组织3顺应时势 蓄势谋发 / 中国引领 图2：2023 年全球主要经济体的 GDP增长预测 资料来源：仲量联行分析、 Consensus Economics 经济学人智库预测 ，美国将在 2023年陷入技术 性衰退，即：GDP将实现0.2%的小幅增长 ，从 而避免被 “暂定义”为实质意义经济衰退；欧元区 则预期在 2023年进入实质经济衰退 ，平均GDP 预测负增长 0.4%。 同期，经济学人智库 预计中国 2023年GDP增 长率将介于 2.5%到6.0%之间，中值为4.8%， 显著高于除印度以外的世界其他地区 。以上预测 尚未考虑到中国政府于 12月最新推出的疫情防控放宽、解除措施 对于经济层面的积极影响；此 前市场普遍 判断中国政府将在 2023年下半年才 会逐渐放宽防控措施 。从其他国家的经验来看 ， 中国全面复工复产之路也必将经历种种坎坷；尽 管如此，随着防疫措施放宽 ，经济复苏态势更加 明朗，实际达成的经济增长率很有可能会超过目 前的预测区间 。陷入技术性衰退2023 年国际经济走势 背离演变、见仁见智2 4联邦公开市场委员会会议日期 利率变动 (基点) 联邦基金利率 2022 年12月14 日 50 4.25% 至4.50% 2022 年11 月2 日 75 3.75% 至4.00% 2022 年9 月21 日 75 3.00% 至3.25% 2022 年7 月27 日 75 2.25% 至2.5% 2022 年6 月16 日 75 1.50% 至1.75% 2022 年5 月5 日 50 0.75% 至1.00% 2022 年3 月17 日 25 0.25% 至0.50% 表3：2022 年美联储基金利率上调利率上调 美国联邦储备委员会 （美联储）在最近的 12 月会议中 宣布再次 加息50个基点。实际上， 美联储在最近九个月内共累计进行了七次加 息，将联邦基金利率从接近零的水平上调 ， 累计加息 425个基点，到达4.25%至4.5%的 区间。这也是美联储自上世纪 80年代以来最 为急迫的货币紧缩通道 。 世界多个中央银行紧随美联储其后 ，同步进 行了加息操作 。美国通胀率目前仍然高于 6%，比预先制定的 策略目标 2%高出三倍以上 。美联储主席杰罗 姆·鲍威尔发出警告 ，称：“对抗通胀之战远未 结束；在相当长的时期内 ，不得不将经济增 长限制在低位区间；美联储须坚持到底 ，确 保对抗通胀任务的 完成”。因而我们预计 ，联 邦基金利率在未来一段时间会持续保持高位 ，导致商业机构和投资者的资金成本上升 。5顺应时势 蓄势谋发 / 国际经济走势背离演变 另一方面，旷日持久的俄乌 冲突进一步 推高 了能源和食品价格 ，使得许多国家通胀压力 不断增加，尤其是对于俄乌的欧洲邻国情况 更为甚之 。随着通胀飙升 ，欧元区19个成员国和英国的消费者信心指数大幅下降 。以当 地货币计算 ，西欧主要城市的天然气和电力 价格平均上涨了 29%。 图5：欧元区通胀预测（同 比变化百分比） 资料来源：仲量联行分析、 Consensus Economics图4：美国通胀预测（同比 变化百分比） 资料来源：仲量联行分析、 Consensus Economics欧元区形势6亚太地区 同在2022年，各亚太经济体走出疫情影响 、重新 开放（中国除外 ），促进了经济复苏 ，但其通胀 水平则普遍低于西方 。虽然利率也有所上调 ，但 亚洲的中央银行并未效仿西方实施激进的货币紧 缩政策。 对于2022年的房地产投资者而言 ，中国并非亚 太地区主要投资目的地 。澳大利亚 、日本、印度 和东南亚国家 ，尤其是印度尼西亚和越南 ，已成 为对资本越来越有吸引力的投资目的地 。这些经 济体的经济复苏道路各有不同 ，恰好为投资者提 供了更加多元化的投资组合 。在不确定性持续增加和通货膨胀居高不下的时 期，投资者通常将房地产资产视为对冲通胀的有 效工具，进而加强了对房地产配置的需求 。但同 时由于对风险的认知上升 ，也导致了投资者普遍 要求适用更高的折现率和资本化率 ，进而抑制了 投资需求并降低了配置的效率 。我们关注到 ，市 场的交易量普遍出现下降 ，尤其是在第三季度当 联邦基金利率从 1.5%翻倍至3.0%时，买卖双方 表现得更加谨慎 ，放缓了各种投资决策 。 图6：电价指数 （2015 年1 月至 2022 年10 月） 资料来源：仲量联行分析、 Refinitiv图7：天然气价格指数 （2010 年1 月至 2022 年9 月）（ 2019 年= 100 ） 资料来源：仲量联行分析、 Refinitiv顺应时势 蓄势谋发 / 国际经济走势背离演变