扬州市住宅物业管理条例 （2020年8月28日扬州市第八届人民代表大会常务委 员会第三十次会议通过 2020年9月25日江苏省第十 三届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 业主、业主组织和物业管理委员会 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 老旧住宅小区基本物业服务 第七章 物业服务收费与公共收益 第八章 监督管理与服务、指导 第九章 法律责任 第十章 附则 第一章 总则─ 1 ─ 第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务 企业的合法权益，推动建设和谐宜居社区，提高人民群众对居 住环境的满意度，根据《中华人民共和国民法典》、国务院 《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规， 结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内住宅物业管理和相关监督管理活 动，以及老旧住宅小区基本物业服务活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的业 主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物 及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环 境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市、县（市、区）人民政府应当将住宅物业管理纳 入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全党委领导、 政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格 局，制定并落实扶持政策，完善专业化、社会化、市场化的物 业管理机制，提高物业管理和服务水平。 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门（以下简 称物业管理主管部门）负责住宅物业管理活动的监督管理工 作；其他相关部门和机构按照各自职责做好物业管理的相关工 作。 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内住宅物业管─ 2 ─理活动的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助 和配合街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。 第四条 建立健全社区党组织、社区居（村）民委员会、业 主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在社 区治理中的领导作用。 第五条 支持物业服务行业协会依法实行自律管理，规范从 业行为，促进诚信经营，调解行业纠纷，组织业务培训，推动 行业健康有序发展。 第二章 业主、业主组织和物业管理委员会 第六条 房屋所有权人为业主。 业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，履行义 务。 业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利；业主行使权利不 得危及建 筑物的 安全，不 得损害其他业主的合法权益。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利， 承担 义务；不 得以放弃权利为 由不履行义务。 第七条 新建住宅小区 符合召开首次业主大会会议条 件的， 街道办事处（乡镇人民政府）应当自收 到建设单位或者十人以─ 3 ─ 上业主公 开联名提出的书面申请之日起六十日内组织 成立筹备 组，并自 筹备组成立之日起九十日内组织 召开首次业主大会会 议。 筹备召开首次业主大会会议所 需费用由建设单位承担，建 设单位应当在办理房屋所有权 首次登记前，将 筹备经费 交至街 道办事处（乡镇人民政府）设立的专用 账户。 筹备召开首次业主大会会议所 需费用的指导标准，由市物 业管理主管部门会同发展和 改革部门根据物业管理区域规 模、 建筑面积和业主 户数等因素制定。 第八条 下列事项由业主共同 决定： （一）制定和修 改业主大会议事规则； （二）制定和修 改管理规约； （三）选 举业主委员会 或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业等管理人； （五）使用建筑物及其附 属设施的维修 资金； （六） 筹集建筑物及其附 属设施的维修 资金； （七） 改建、重建建筑物及其附 属设施； （八） 改变共有部分的用 途，或者利用共有部分从事经营 活动及其所 得收益的分配与使用； （九） 确定业主大会、业主委员会工作经费及 标准，确定 业主委员会 成员工作 补贴及标准；─ 4 ─（十）有关业主共有和共同管理权利的其他 重大事项。 实施前 款第七项和第八 项决定，应当依法办理有关 手续。 第九条 首次业主大会会议 召开后的业主大会会议，按照有 关法律、法规规定和业主大会议事规则 召开。 业主大会会议 可以采用现场 或者互联网等方式召开；采用 互联网方式表决的，可以通过市物业管理主管部门建立的物业 公共服务平 台进行投票。 社区居（村）民委员会应当对业主大会会议的 召开和投票 表决进行指导和协助。 第十条 业主委员会 执行业主大会的 决定，履行法律、法规 规定的职责和业主大会 赋予的职责。 业主委员会 成员应当是本物业管理区域内具有完全民事行 为能力的业主， 遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规 约或者临时管理规约， 模范履行业主义务， 热心服务公益事 业，责任 心强，公道 正派。 业主有下 列情形之一的，不 得担任业主委员会 成员： （一）不具备与业主委员会工作相适应的健康条 件的； （二）本人及其配 偶、直系亲属与本物业管理区域内的物 业服务企业有利 害关系的； （三） 被人民法院 列为失信被执行人的； （四）法律、法规规定的其他不宜 担任业主委员会 成员的─ 5 ─ 情形。 鼓励业主中的中共党员、社区居（村）民委员会 成员以及 具有财会、管理、法律等工作经 验的人员参 加业主委员会选 举。 第十一条 业主委员会应当自选 举产生之日起三十日内， 向 物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备 案。 业主委员会 可以凭街道办事处（乡镇人民政府） 出具的备 案证明申请刻制业主大会、业主委员会 印章，开立业主大会 银 行账户，并应当将 印章式样和银行账号报街道办事处（乡镇人 民政府）备 案。 街道办事处（乡镇人民政府）应当将前 两款规定的备 案材 料抄送县（市、区）物业管理主管部门。 业主大会会议应当对业主大会、业主委员会 印章和业主大 会银行账户的使用和管理作 出规定。 第十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大 会决定召开业主委员会会议。 业主委员会应当在会议 召开七日前，在物业管理区域内 显 著位置公告会议内 容和议程，并告知社区居（村）民委员会， 听取业主和社区居（村）民委员会的意 见和建议。社区居 （村）民委员会应当进行指导，并 可以根据 情况派代表参 加。 业主委员会 成员不得委托代理人参 加业主委员会会议。─ 6 ─第十三条 业主委员会应当在物业管理区域内 显著位置向业 主公布下列事项： （一）业主委员会 成员姓名、职责分工、 联系方式； （二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同； （三）业主大会和业主委员会 决定的事 项； （四）建筑物及其附 属设施的维修 资金筹集、使用 情况； （五） 由业主委员会管理的业主共有部分的经营与收益 情 况； （六）占用业主共有的道 路或者其他场地用 于停放汽车的 车位处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经 费的收支 情况； （八）法律、法规规定 或者业主大会议事规则、管理规约 约定的其他应当 向业主公 布的事项。 前款第四项至第六项应当每年至少公布一次，第七 项应当 每半年公布一次，公 布期均不得少于一个月；其他事 项应当常 年公布并及时更新。 业主有权 就涉及自身利益的事 项向业主委员会提 出询问， 业主委员会应当 予以解答。 第十四条 业主委员会 成员不得有下列行为： （一） 违反规定使用业主大会 或者业主委员会 印章； （二） 转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料，或者拒绝─ 7 ─ 提供业主有权 查询的文件、资料； （三） 未经业主大会 决定，擅自签订或者解除物业服务合 同； （四） 骗取、挪用、侵占建筑物及其附 属设施的维修 资金 或者公共收益等业主共有 财产； （五） 索取或者接受建设单位、物业服务企业的 财物或者 其他利益； （六）其他 侵害业主合法权益的行为。 第十五条 担任业主委员会 成员后出现本条例第十条第三 款 情形之一的， 由业主大会 或者业主委员会根据业主大会的 授权 终止其资格，并在物业管理区域内 显著位置公告。 业主委员会 成员出现本条例第十四条 禁止行为之一的， 由 业主大会 或者业主委员会根据业主大会的 授权罢免其职务，并 在物业管理区域内 显著位置公告。 业主委员会 成员书面提出辞职请求的，或者不再是本物业 管理区域内业主的，其职务自行 终止，由业主委员会在物业管 理区域内 显著位置公告。 被罢免或者终止职务的业主委员会 成员，应当自 罢免决定 作出或者职务终止之日起五日内将其 保管的档案资料、印章及 其他属于业主或者业主委员会所有的 财物移交业主委员会。 业主委员会任期内 成员出缺的，按照法律、法规以及业主─ 8 ─